FAQ: Définition du groupe d'habitations?

Question. Je suis bénéficiaire d'un permis de construire groupé, comprenant 3 bâtiments pour 4 logements. Des tiers s'opposent à ce permis, considérant que la zone NB exclut les "lotissements et les groupes d'habitation". D'après vous, 1 : qu'est-ce qu'une habitation et un groupe d'habitation? 2 : à partir de combien de "logements" ou "bâtiments" se trouve-t-on en groupe d'habitation? Merci de m'indiquer si des textes légaux ou jurisprudentiels ont répondu à ces questions. Réponse. La définition est importante car lorsque l'autorité administrative donne à une notion une portée différente que celle qui était prévue par les textes, tels que la notion de groupe d'habitations, il y a erreur de droit (Conseil d'État, 16 mars 1977). Un "groupe d'habitations" laisse supposer qu'un propriétaire entend prendre l'initiative de la construction de plusieurs maisons en un seul groupement. Ce propriétaire peut décider de mettre en vente les logements qu'il a construits soit après leur achèvement, soit retenir la formule de la vente à terme ou de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Aux termes de l'article R. 315-2, c, du Code de l'urbanisme, ne sont pas soumises à autorisation de lotissement: "... les divisions de terrain en propriété ou en jouissance lorsque les terrains issus de la division constituent l'assiette d'un immeuble à construire dont la vente est régie par les articles 1601-1 à 1601-4 du Code civil..." L'opération de construction est subordonnée à l'obtention du permis de construire valant autorisation de diviser prévu à l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme. Le dossier présenté à l'appui de la demande doit comporter les documents énumérés à l'article R. 315-5, a, le cas échéant, à l'article R. 315-6 du Code précité. Dans le cas où des équipements communs sont prévus, et lorsque le nombre de lots destinés à l'implantation de bâtiments est supérieur à cinq, une association syndicale libre doit être constituée et ses statuts et les engagements qui s'y rapportent doivent être joints au dossier. Depuis le décret n° 77-860 du 25 juillet 1977, il n'y a plus de lien entre les règles s'appliquant en matière de lotissement et celles qui s'imposent aux groupes d'habitations. Le groupement d'habitation sera régi par un statut de pur droit privé dont les modifications peuvent intervenir sans respecter les procédures des articles L. 315-3 ou L. 315-4 relatifs aux lotissements. La cession des immeubles pourra de plus intervenir sans délivrance préalable du certificat de déblocage visé à l'article R. 315-36 du Code de l'urbanisme. En résumé, le groupement d'habitations se définit comme étant l'objet d'un permis de construire demandé par un seul propriétaire, unique maître de l'ouvrage, qui construira et qui vendra les logements avant achèvement, par vente à terme ou par VEFA. Dans le dernier cas, s'il y a plus de cinq maisons et si des travaux d'utilité collective sont prévus, une association syndicale libre de propriétaires (ASL) est obligatoire. On peut donc considérer que si si le propriétaire conserve pour lui les logements par exemple pour les louer, il n'y a pas de groupe (ou groupement) d'habitations. S'il les vend avant achèvement il y a groupe d'habitations.FAQ de l'Office notarial de Baillargues Posez votre question à l'un ou l'autre des départements de l'Office. S'il s'agit d'une question d'intérêt général, il vous sera répondu sur le site dans le meilleur délai. Pour une consultation personnalisée, utilisez la rubrique ad hoc.