FAQ: permis de construire groupé et permis modificatif?

Question. J'achète une maison en VEFA dans un ensemble où il y a eu un permis groupé. On me dit que je pourrais avoir des difficultés par la suite si, voulant modifier, ma maison, je demandais un permis modificatif ou un nouveau permis de construire. Est-ce vrai? Réponse. Pour un promoteur constructeur souhaitant réaliser un groupe d’habitations individuelles, le permis de construire dit "groupé" (article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme) présente des avantages par rapport au lotissement: la procédure est plus simple puisqu’elle se résume au dépôt d’un dosssier de permis de construire, auquel plusieurs pièces sont ajoutées (note de présentation, statuts ASL, facultativement plan de division); un autre avantage est que l'assiette foncière prise en compte est celle de l'ensemble immobilier. Mais ce dernier avantage risque de se retourner ensuite contre les acquéreurs. La légalité de chacune des constructions ne pose aucun problème dès lors qu’on l’apprécie au regard des données qui étaient celles du permis initial, à savoir l’édification de plusieurs bâtiments sur un même terrain, mais tout change après la division parcellaire: le coefficient d’occupation des sols (COS) se calcule non plus par rapport au terrain d’origine mais par rapport aux lots issus de la division et il en est de même des règles de superficie minimale des parcelles. Quant aux règles de prospect, elles s’apprécient désormais au regard des limites séparatives de chacun des lots et non plus au regard des distances séparant les constructions les unes des autres. Il s’ensuit que les pavillons en question ne sont assurés de rester conformes aux règles du plan d'urbanisme que si leurs propriétaires choisissent de rester en indivision. Mais il faut dans ce cas que cette intention soit expressément formulée dans les actes authentiques. Si la vente intervient dans le cadre du statut de la copropriété, l'indivision du sol subsiste et les règles rappelées plus haut continueront à s'appliquer au regard de l'ensemble immobilier. En revanche, si la vente est faite après division au sol (document d'arpentage), les règles s'appliqueront à chaque parcelle divisément. On peut pallier quelques effets "pervers" de cette application au cas de division en établissant, avant la demande de permis de construire un état parcellaire de division qui sera joint au plan de division du dossier de permis de construire, état précisant la répartition des droits en particulier des droits à construire qui seront ceux de chaque acquéreur après l'achèvement de la construction. Rien n'interdit de faire de même dans l'état descriptif de division accompagnant le règlement de copropriété si la vente doit être celle de lots de copropriété. La réponse à votre question dépend donc du contenu des actes préalables qui ont été dressés et du contenu du dossier du permis de construire.