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Le 28 avril 2006
Question. Quel est le délai légal de congé pour vente lorsqu'il s'agit un bail meublé. Réponse. Vous ne précisez pas qui est concerné, le propriétaire bailleur ou le locataire preneur (s'agissant de vente, on peut présumer qu'il s'agit du bailleur). Initiative du preneur. "Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve d'un préavis d'un mois" (CCH, art. L. 632-1, al. 6). La forme du congé n'est pas fixée par le texte. Il suffira donc que le locataire puisse rapporter la preuve que ce congé a bien été reçu par le bailleur en temps utile. CCH: Code de la construction et de l'habitation. Initiative du bailleur. Si le bailleur ne prend aucune initiative, le bail se reconduit tacitement aux mêmes clauses et conditions pour une durée de un an (CCH, art. L. 632-1, al. 1er). Si le bailleur veut l'éviter, il lui appartient de prendre l'initiative d'une demande de renouvellement ou d'un refus de renouvellement. Le bailleur qui souhaite éviter la reconduction du bail, doit "informer le locataire avec un préavis de trois mois avant la fin du bail". La loi ne prévoit rien en ce qui concerne la force de ce préavis. Le bailleur devra pouvoir en rapporter la preuve, ce qui l'amènera en pratique à utiliser au moins la lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai se calculera selon les prescriptions des articles 640 à 642 du nouveau Code de procédure civile. Dans son éventuelle offre de renouvellement, le bailleur indiquera les nouvelles conditions qu'il propose. Si le locataire les accepte, "le contrat est renouvelé pour un an" (CCH, art. L. 632-1, al. 2). Si le locataire ne les accepte pas, il résulte implicitement de la loi que le contrat n'est ni reconduit ni renouvelé. Le locataire devra donc quitter les lieux. Le bailleur qui veut refuser le renouvellement doit le faire connaître également au locataire trois mois avant la fin du bail. Le refus de renouvellement doit être motivé. C'est dire qu'il ne peut pas être arbitraire ou discrétionnaire et que le tribunal pourra contrôler le cas échéant si ce refus est ou non justifié. La vente paraît devoir être un juste motif. À défaut, le congé pourra être déclaré nul. Si le bailleur doit cesser son activité (loueur habituel), il doit en informer le locataire "trois mois au moins avant la date à laquelle cette cessation d'activité est prévue" (CCH, art. L. 632-2). Cette cessation d'activité ne pourra avoir lieu: avant l'expiration des contrats en cours de validité (ils iront jusqu'à leur terme); ou avant le relogement des locataires titulaires de ces contrats. Les dispositions susvisées ne sont pas applicables (et la cessation d'activité pourra donc être immédiate): en cas de force majeure; - en cas de "mise en oeuvre de la procédure de redressement judiciaire" (CCH, art. L. 632-2). Les nouveaux textes ne s'appliquent pas non plus lorsque "la cessation d'activité est due à une opération d'urbanisme ou d'aménagement". Les occupants doivent alors être relogés auprès de l'opérateur dans les conditions prévues aux articles L. 314-1 et L. 314-2 du Code de l'urbanisme (CCH, art. L. 632-2).