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Le 15 mai 2007
Question. Mon bailleur veut me reprendre les vignes que j'exploite car il est possible que dans un futur proche que le terrain passe dans le POS. Quelle indemnité puis-je lui réclamer. Il est question d'un peu plus d'un ha de vigne, je suis fermier depuis 20 ans. Réponse. Lorsque le classement sera intervenu en terrain urbanisable et lorsque le propriétaire aura l'intention de construire, il pourra mettre fin au bail dans les conditions de l'article L. 411-32 du Code rural. En effet lorsquun plan doccupation des sols (POS) - devenu plan local durbanisme (PLU) - est rendu public ou approuvé, la résiliation du bail à ferme peut, sous réserve du respect des autres conditions, porter sur toute parcelle constructible louée incluse dans une zone urbaine. En principe, les terrains classés en zone urbaine sont équipés et immédiatement constructibles. Toutefois, certaines parcelles situées en zone urbaine ne présentent pas forcément ces caractères. Le propriétaire doit avoir la volonté de changer la destination des terrains dans un délai de trois ans à compter de la résiliation. La résiliation est soumise à de strictes conditions de forme et de délai du congé; elle a lieu moyennant indemnité. Le mode de calcul de l'indemnité varie selon la nature des travaux d'amélioration effectués par le fermier. L'allocation d'une indemnité globale forfaitaire de sortie de ferme est proscrite par la loi qui opère une ventilation entre les indemnités dues pour les bâtiments, les plantations et les travaux de transformation du sol. Toutefois, le juge peut valider une telle allocation lorsque la convention a été signée deux mois avant la fin de la location et que les bailleurs, se trouvant ainsi en mesure d'apprécier la portée exacte de leur engagement, avaient renoncé à leur droit (de ventilation), acquis à l'expiration du bail (Cour de casssation, 3e Chambre civ., 29 mai 1980). Il faut tenir compte de la main-d'oeuvre du preneur pour calculer l'indemnité de sortie à laquelle celui-ci peut prétendre. Il résulte d'un arrêt de la Cour d'appel de Montpellier (5e Chambre, sect. A, 23 novembre 2006) qu'en application de l'article L. 411-32, alinéa 5, du Code rural, le preneur doit être indemnisé pour la perte de jouissance comme il le serait en cas d'expropriation. Il est de principe que l'indemnité doit être calculée par référence à l'accord départemental relatif à l'éviction agricole. Cette indemnité est destinée à compenser la perte d'exploitation temporaire subie par le preneur pendant le temps nécessaire pour retrouver une situation économique comparable à celle qu'il avait avant son éviction, ce temps étant estimé à trois années et la perte d'exploitation correspondant quant à elle à la marge brute moyenne sur les trois dernières années. Pour la parcelle en cause en l'espèce, d'une contenance de 1ha 20a, l'indemnité a été fixée à 12.528 euros, somme sur laquelle il doit être déduit le fermage non réglé. En conséquence, le bailleur a été condamné au paiement de 11.461 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt. Le bailleur avait fait procéder à l'arrachage des pieds de vigne, sans qu'ait été payée l'indemnité due au preneur, et ce en contradiction avec les dispositions de l'article L. 411-32, alinéa 5, du Code rural, dès lors qu'en raison de cet arrachage des vignes le preneur a été contraint de quitter les lieux sans percevoir d'indemnité d'éviction et n'a donc pu continuer à exploiter la parcelle bien qu'il en ait eu le droit jusqu'à l'expiration de l'année culturale en cours. Le préjudice du preneur est certain et doit être indemnisé par rapport à la marge brute à l'hectare. Le bailleur a donc été condamné en outre au versement de 6.400 euros à titre de dommages-intérêts.