FAQ: Vente du seul quart en propriété indivise?

Question. A la mort de son mari, ma tante a eu la pleine propriété d’un 1/4 d’un bien immobilier (appartement) et l’usufruit du reste. A-t-elle le droit de vendre sa part (son 1/4) sans l’avis des deux enfants (1er mariage de son mari) qui ont la nue-propriété des autres Ÿ et garder usufruit sur les Ÿ restants? Réponse. Oui, votre tante peut vendre le seul quart indivis lui appartenant en pleine propriété. Mais lorsqu'un indivisaire entend vendre (cession à titre onéreux), non plus un bien indivis, mais ses droits dans l'indivision, il doit le faire en respectant la procédure de l'article 815-14 du Code civil lorsque le cessionnaire projeté est un tiers. En effet, les coïndivisaires disposent alors d'un droit de préemption ou de préférence. La cession projetée doit être notifiée par le vendeur (Cour d'appel de Poitiers, 21 juillet 1994) aux autres indivisaires par acte extrajudiciaire (acte d'huissier). Cette notification peut toutefois être faite par le créancier d'une promesse de vente par voie oblique au lieu et place du débiteur. Les coïndivisaires disposent d'un mois pour faire connaître au cédant, également par acte extrajudiciaire, leur décision de préempter aux prix et conditions précédemment indiqués par le cédant. La vente doit alors intervenir dans le délai de deux mois, à défaut la déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet. Si plusieurs coïndivisaires ont exercé leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf clause contraire, acquérir la part mise en vente à proportion de leurs droits respectifs dans l'indivision. La jurisprudence considère majoritairement que la notification de la cession projetée ne vaut pas offre de vente (Cour de cassation, 1e chambre civ., 5 juin 1984) si bien que celui qui entend céder ses droits peut renoncer à son projet, bien qu'un coïndivisaire ait manifesté son intention de se porter acquéreur. Il y a toutefois eu des décisions allant dans un sens contraire. Ce droit de préemption n'est pas écarté lorsqu'il s'agit d'une indivision en usufruit (Code civil, article 815-18, al. 2). Il en est de même quand la cession de la quote-part est le fait d'un indivisaire alors que l'autre quote-part est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Selon l'article 815-16, toute cession opérée en violation des règles précitées est nulle. Il a été jugé qu'à défaut d'une notification par acte extrajudiciaire du prix et des conditions de la cession projetée aux coïndivisaires, la cession peut être annulée, quand bien même les indivisaires auraient disposé de tous les renseignements utiles pour exercer leur droit de préemption, l'article 114, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, en vertu duquel la nullité d'un acte de procédure pour vice de forme ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, étant inapplicable aux actes extrajudiciaires. Il s'agit d'une nullité relative dont l'action est ouverte aux coïndivisaires ou à leurs héritiers et qui se prescrit par cinq ans. Vous trouverez le texte de l'article du Code civil de référence sur le site LegiFrance.