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Le 18 novembre 2008
J'ai lu un avis du Conseil supérieur du NOTARIAT disant que lorsque la totalité des lots d'une copropriété étaient vendus à une même personne la loi Carrez ne s'imposait pas.
{{Question.}} Nous avons, ma cousine et moi vendu, à la même personne) une villa comprenant 2 appartements.
Le notaire nous a déconseillé de faire établir les surfaces des 2 lots par un professionnel au motif que la vente stipulait "qu'il s'agit de la vente d'une maison d'habitation comprenant 2 lots " mais qui appartiendront à un seul acquéreur".
L'acheteur nous intente un procès en révision du prix.
J'ai lu un avis du Conseil supérieur du NOTARIAT disant que lorsque la totalité des lots d'une copropriété étaient vendus à une même personne la loi Carrez ne s'imposait pas.
Que pensez-vous de cette situation?
Merci pour tous les renseignements auxquels vous nous donnez accès grâce à votre site.
{{Réponse.}} Nous avons tendance à penser que si les deux appartements étaient ensemble dans l'indivision entre vous et votre cousine, même si en copropriété ils constituaient deux lots distincts, l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (loi Carrez) ne devrait pas s'appliquer, car il n'y avait pas de copropriété au moment de la vente mais un seul propriétaire (une indivision) de tous les lots formant un seul immeuble.
En revanche si chacune possédait divisément un lot de copropriété, le texte précité devrait s'appliquer.
Pour conforter notre raisonnement nous n'avons trouvé qu'une seuls décision que nous relatons succinctement ici.
Des époux avaient acquis des lots de copropriété formant un immeuble d'habitation résultant de la réunion des lots privatifs qui le constituaient auparavant, pour une superficie "loi Carrez", calculée par les vendeurs, de 270 m². Après avoir fait établir par un géomètre-expert que la superficie de la partie privative de ces lots était en réalité de 183,3 m² (après déduction, notamment de celle des paliers et d'un lot en nature de jardin avec piscine) les époux acheteurs ont engagé une demande en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
La Cour d'appel de Caen, par un arrêt du 3 octobre 2006, a accueilli la demande.
Les vendeurs se sont pourvus en cassation, en arguant en particulier que les paliers (d'une surface totale de 17,4 m²) devaient être inclus dans le calcul de la superficie du bien vendu de manière à tenir compte de l'unité d'habitation telle qu'elle se présentait matériellement.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et approuvé les juges du fond d'avoir retenu que si, selon les vendeurs, la totalité des lots litigieux avait été réunie et formait un immeuble à usage d'habitation, cette situation factuelle, créant une unité d'habitation, ne suffisait pas à exclure la chose vendue du régime de la copropriété.
A noter que, dans cette affaire, les acquéreurs n'avaient pas acquis la totalité des lots visés dans l'état descriptif de division, mais nous pensons que cela ne change pas le fond du problème.
Les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 étaient donc bien applicables en l'espèce.
{{Question.}} Nous avons, ma cousine et moi vendu, à la même personne) une villa comprenant 2 appartements.
Le notaire nous a déconseillé de faire établir les surfaces des 2 lots par un professionnel au motif que la vente stipulait "qu'il s'agit de la vente d'une maison d'habitation comprenant 2 lots " mais qui appartiendront à un seul acquéreur".
L'acheteur nous intente un procès en révision du prix.
J'ai lu un avis du Conseil supérieur du NOTARIAT disant que lorsque la totalité des lots d'une copropriété étaient vendus à une même personne la loi Carrez ne s'imposait pas.
Que pensez-vous de cette situation?
Merci pour tous les renseignements auxquels vous nous donnez accès grâce à votre site.
{{Réponse.}} Nous avons tendance à penser que si les deux appartements étaient ensemble dans l'indivision entre vous et votre cousine, même si en copropriété ils constituaient deux lots distincts, l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (loi Carrez) ne devrait pas s'appliquer, car il n'y avait pas de copropriété au moment de la vente mais un seul propriétaire (une indivision) de tous les lots formant un seul immeuble.
En revanche si chacune possédait divisément un lot de copropriété, le texte précité devrait s'appliquer.
Pour conforter notre raisonnement nous n'avons trouvé qu'une seuls décision que nous relatons succinctement ici.
Des époux avaient acquis des lots de copropriété formant un immeuble d'habitation résultant de la réunion des lots privatifs qui le constituaient auparavant, pour une superficie "loi Carrez", calculée par les vendeurs, de 270 m². Après avoir fait établir par un géomètre-expert que la superficie de la partie privative de ces lots était en réalité de 183,3 m² (après déduction, notamment de celle des paliers et d'un lot en nature de jardin avec piscine) les époux acheteurs ont engagé une demande en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
La Cour d'appel de Caen, par un arrêt du 3 octobre 2006, a accueilli la demande.
Les vendeurs se sont pourvus en cassation, en arguant en particulier que les paliers (d'une surface totale de 17,4 m²) devaient être inclus dans le calcul de la superficie du bien vendu de manière à tenir compte de l'unité d'habitation telle qu'elle se présentait matériellement.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et approuvé les juges du fond d'avoir retenu que si, selon les vendeurs, la totalité des lots litigieux avait été réunie et formait un immeuble à usage d'habitation, cette situation factuelle, créant une unité d'habitation, ne suffisait pas à exclure la chose vendue du régime de la copropriété.
A noter que, dans cette affaire, les acquéreurs n'avaient pas acquis la totalité des lots visés dans l'état descriptif de division, mais nous pensons que cela ne change pas le fond du problème.
Les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 étaient donc bien applicables en l'espèce.
Référence:
Référence:
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 16 janvier 2008 (pourvoi n° 06-21.696)