Fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportant renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer

Le 3 juin 2003, la CRPNPAC aux droits de laquelle se trouve la SCI Gruasses investissements, a concédé à la société Galerie Lelong deux baux commerciaux portant sur des locaux contigus ; le 17 janvier 2012, la bailleresse a engagé une procédure en fixation des loyers révisés ; la locataire a initié, le 21 février 2013, une procédure en renouvellement des deux baux à compter du 1er avril 2013 aux conditions antérieures ; par deux avenants du 7 mars 2014, les parties ont mis fin aux procédures de révision et réajusté les loyers à compter du 1er janvier 2012 jusqu’au 31 mars 2013 ; la bailleresse a demandé la fixation à la valeur locative des loyers du bail renouvelé à compter du 1er avril 2013.

La locataire a fait grief à l’arrêt d'appel d’accueillir la demande de la bailleresse, alors qu’à moins d’une modification notable des obligations respectives des parties, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Insee ; que ne constitue pas une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer la fixation consensuelle du loyer, différente de la valeur locative, en raison de la conclusions d’un "avenant de révision du loyer" destiné à mettre fin à une procédure de révision judiciaire du loyer, et dans lequel le déplafonnement a été accepté par les deux parties ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé les art. L. 145-34, dans sa rédaction applicable à l’espèce, et R. 145-8 du code de commerce.

Mais la cour d’appel a exactement retenu que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement.