Fuites d'eau dans la copropriété ; le recours contre l'assureur

Plusieurs locaux dépendant d’un immeuble en copropriété ont été le siège de dégâts des eaux répétés provenant de fuites des canalisations d’eaux de l’immeuble. Après expertise, la SCI, propriétaire de lots affectés par ces dégâts des eaux, a assigné le syndicat des copropriétaires en exécution forcée de travaux et en réparation de ses préjudices, ainsi que la société Axa France IARD (l’assureur), assureur de la copropriété, qui a dénié sa garantie. C’est en violation de l’article L. 113-1, alinéa 1er, du Code des assurances que la cour d’appel a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes contre l’assureur. En effet, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

L’arrêt de la cour d'appel, qui constate que l’immeuble assuré était affecté de multiples fuites depuis longtemps, retient que les désordres apparus en 2001 résultant de ces fuites des canalisations d’eaux de l’immeuble ont pour origine un défaut d’entretien et de réparations imputable au syndicat des copropriétaires.

Pour rejeter la demande de garantie contre l’assureur, il déduit de la clause des conditions générales de la police qui prévoit que n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation, incombant à l’assuré et connu de lui, que l’absence d’aléa constitue une cause de non-assurance, l’exigence du caractère accidentel des désordres correspondant en effet à une condition d’ouverture de la garantie et non à une exclusion de garantie.

Or, une telle clause, qui prive l’assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de réalisation du risque, constitue une clause d’exclusion de garantie.