Garantie décennale : une cheminée avec insert n'est pas un simple élément de décoration

Suivant acte notarié du 19 juin 2006, Sonia a cédé à Arnaud et Virginie . une maison d'habitation sise à [...] au prix de 155.000 euro. La vente est intervenue par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

Sonia avait acquis cette maison le 29 juin 2004 et fait procéder depuis divers travaux de restauration, achevés le 6 mars 2006, selon permis de construire du 23 juillet 2004.

Des difficultés sont survenues entre vendeur, acquéreurs et agent immobilier, les acquéreurs ayant relevé des désordres dans la maison vendue.

La mise en jeu de la garantie décennale suppose un désordre non apparent, caractère qui s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur au jour de la réception, lequel correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux.

Le dommage doit compromettre la solidité ou rendre impropre à sa destination l'ouvrage en son entier et non pas seulement son élément constitutif ou son équipement affecté du désordre.

Une cheminée avec insert n'est pas un simple élément de décoration, mais un élément d'équipement indissociable du corps de l'ouvrage, participant au confort thermique de l'habitation ; dès lors que la cheminée est atteinte dans sa solidité et rend par ailleurs l'ouvrage impropre à sa destination du fait que son usage impliquait un risque d'incendie, il y a lieu de retenir que le désordre relève de la garantie décennale.

Le vendeur ne peut opposer la clause d'exonération prévue dans l'acte de vente de l'immeuble, dès lors que l'efficacité d'une telle clause supposant la bonne foi du vendeur, et notamment son absence de connaissance des différents vices cachés. Or, en sa qualité de constructeur, le vendeur est censée avoir eu connaissance des divers manquements aux règles de construction constatées par l'expert constituant autant de vices affectant l'immeuble vendu. Les acquéreurs ne sont pas des professionnels de l'immobilier et il ne pesait sur eux aucune obligation de se faire assister par un professionnel au cours des visites de la maison préalables à la vente, peu important à cet égard qu'ils aient pu être informés de ce que la maison venait de connaître d'importants travaux.

L'action indemnitaire de l'article 1645 du Code civil n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome.