Aux termes d'une promesse synallagmatique de vente signée le 23 septembre 2015, monsieur et madame P. se sont engagés à vendre à monsieur et madame PP., un ensemble immobilier situé [...], moyennant le prix de 1'155'000 EUR, avec versement d'un dépôt de garantie de 57'750 EUR entre les mains du notaire rédacteur de l'acte.
Cet acte prévoyait notamment :
- une condition particulière relative à l'obtention d'une déclaration de conformité de travaux dont la demande avait été déposée le 4 août 2015, suite à des travaux réalisés après obtention d'un permis construire et permis modificatif délivrés les 30 octobre 2013 et 5 décembre 2014,
- une condition suspensive relative à l'obtention par les acquéreurs d'un prêt à hauteur de 472'000 EUR.
- une clause intitulée « avertissement "précisant que « l'acquéreur reconnaît avoir été informé que le mur de soutènement de la terrasse du voisin surplombant la propriété vendue doit faire l'objet d'un suivi".
La signature de l'acte authentique de vente était prévue comme devant être régularisée au plus tard le18 décembre 2015.
Par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 18 mai 2016, le conseil des acquéreurs a écrit aux vendeurs dans les termes suivants : « Au gré de l'exécution du compromis, il est apparu diverses problématiques : en premier lieu le mur de soutènement qui surplombe votre propriété avait été identifié par la mairie de Lyon comme très fragilisé, il semblerait finalement aujourd'hui que les travaux auraient été réalisés, sous réserve de la conformité des travaux et de la validation de la mairie, nécessaires avant de réitérer la vente, mais surtout désormais, Monsieur et Madame P. ont découvert parallèlement que la cour commune qui longe l'ensemble du bâti de l'ex-copropriété était toujours citée dans le nouvel état descriptif de division contenu à l'acte de scission de copropriété comme commune entre le lot n° 12 de la propriété initiale, qui demeure, et l'ex lot n° 17 de copropriété' En d'autres termes ils encourent aujourd'hui un risque avéré d'être évincés de leur propriété...
Dans ces conditions je vous mets en demeure d'ici le 15 juin 2016, à réitérer la vente par acte authentique, le bien vendu devant être strictement conforme au bien décrit au compromis, autrement dit devant contenir une terrasse dont vous avez juridiquement et à coup sûr la propriété exclusive : ce qui suppose d'avoir fait lever l'ensemble des incertitudes existant sur ce point. »
Par lettre en réponse adressée le 25 mai 2016, le notaire a répondu à monsieur et madame PP., acquéreurs, en contestant les risques d'éviction évoqués dans leur courrier du 18 mai précédent, indiquant que toutes les conditions suspensives nécessaires à la signature de l'acte de vente étaient réunies et a mis en demeure ces derniers de régulariser l'acte de vente au plus tard le 6 juin 2016, en rappelant les dispositions relatives à la clause pénale du compromis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2016, le conseil de monsieur et madame P. a mis en demeure les époux PP. de justifier au 30 juin 2016, d'une délibération de la copropriété non susceptible de recours et adoptée à l'unanimité, approuvant les modificatifs du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, à défaut de quoi le compromis sera automatiquement considéré comme nul à cette date.
Autorisés par ordonnance du 21 février 2017, monsieur et madame PP. ont fait citer à jour fixe, par acte d'huissier de justice du 17 mars 2017, monsieur et madame P. devant le Tribunal de grande instance (TGI) de Lyon, sollicitant notamment la caducité ou subsidiairement la résolution de la promesse synallagmatique de vente du 23 septembre 2015 et la condamnation des défendeurs à leur restituer l'indemnité d'immobilisation versée et à les indemniser du préjudice subi à hauteur d'une somme de 50'000 EUR.
Les époux P., vendeurs, se sont opposés à ces demandes en considérant que toutes les conditions suspensives visées au compromis avaient été réalisées et ils ont sollicité notamment la condamnation des demandeurs au paiement d'une somme de 115'500 EUR en application de la clause pénale.
Par jugement rendu le 31 août 2017, le TGI de Lyon a :
- ordonné la déconsignation de la somme de 57'750 EUR séquestrée entre les mains de maître P.-B. et la restitution de ladite somme à monsieur et madame PP. acquéreurs,
- condamné monsieur et madame P.,vendeurs, à payer à monsieur et madame PP. la somme de 1'630 EUR en remboursement des frais engagés,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné monsieur et Madame P. à payer à monsieur et madame PP. une somme de 2'500 EUR au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné monsieur et madame P. aux dépens distraits au profit de maître B. avocat sur son affirmation de droit.
Appel a éré fait par les vendeurs.
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Les acheteurs du bien immobilier apparaissent fondés à faire valoir que les conditions de la vente ne sont pas réunies du fait de l'imprécision existant sur le caractère privatif ou commun de la propriété de la terrasse qui constitue un élément essentiel de la vente révélé postérieurement à la signature du compromis. Il en résulte que la promesse synallagmatique de vente est devenue caduque du fait de la non régularisation de la vente dans le délai prévu par les parties et que cette absence de réalisation de la vente n'est pas imputable aux acquéreurs. Ces derniers doivent en conséquence obtenir la restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie et n'ont pas lieu d'être condamnés au paiement de la clause pénale. Les vendeurs ont persisté à soutenir à tort que le bien litigieux se trouvait conforme, tant dans sa matérialité que sur le plan juridique, à la description qui en avait été donnée au compromis, maintenant ainsi leurs cocontractants dans une situation les obligeant à obtenir la prolongation de leur bail d'habitation.
Des dommages et intérêts de 25'280 EUR sont accordés à ce titre.
- Cour d'appel de Lyon, 1re chambre civile A, 4 février 2021, RG n° 17/07165