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Le 09 décembre 2004
Par acte notarié du 10 juin 1999, la société B I a consenti à la société GG et G, une promesse de vente d'un immeuble. L'acte de vente a été régularisé par le même notaire que celui de la promesse, le 12 juillet 1999 par la société B I à la société A substituée entre-temps à la société GG et G. Dans l'intervalle, par lettre du 8 juillet 1999, le notaire a informé la société B I que, compte tenu de la qualité de marchand de biens de la société, lors de l'acquisition intervenue le 7 mars 1996 et du délai de quatre ans dans lequel le bien cédé devait être revendu, la revente à une autre société marchand de biens imposait à cette dernière de revendre elle-même le bien dans les quatre ans de l'achat. Le notaire indiquait alors que l'acquisition ne pouvait se faire sous le régime fiscal attribué aux marchands de biens mais sous celui de droit commun et qu'ainsi les droits de mutation s'élèveraient à la somme de 853 387 F au lieu de celle de 94 500 F initialement prévue. En conséquence, le notaire, en SCP notariale, déclarait renoncer à ses honoraires, mais la société GG et G a assigné la SCP notariale en paiement d'une somme de 853 387 F de dommages-intérêts. La société A est intervenue volontairement aux fins d'obtenir le paiement de la même somme. La cour d'appel n'a pas accepté les deux demandes. La Cour de cassation rejette le pourvoi formé devant elle, au motif que l'arrêt de la cour d'appel, qui relève que la promesse unilatérale de vente consentie par la société B I à la société GG et G emportait obligation pour la société bénéficiaire de payer une indemnité d'immobilisation d'un montant de 1 400 000 F en cas de non-réalisation de la vente, de sorte que le conseil devait être nécessairement prodigué avant la souscription de la promesse pour mettre le bénéficiaire en mesure d'effectuer un choix éclairé sans qu'il soit contraint de contracter en raison d'une indemnité d'immobilisation supérieure au montant des taxes fiscales dues, retient exactement que ce conseil ne pouvait être dû, lors de la signature de la promesse le 10 juin 1999, qu'au bénéficiaire identifié de la promesse à savoir la société GG et G, un tel conseil n'étant pas dû à la société A qu'elle s'est substituée. Elle ajoute que le dommage ayant été réalisé à la date de la promesse de vente, aucun conseil postérieur du notaire ne pouvait permettre d'en éviter la réalisation, la société A ayant accepté la substitution et signé l'acte de vente définitif en connaissance des incidences fiscales du manquement du notaire lors de la signature de la promesse et que l'arrêt relève encore que la création de la société A dans l'unique but de se substituer à la société GG et G dans le bénéfice de la promesse unilatérale de vente n'emportait pas cession à celle-ci de la créance de dommages intérêts dont elle aurait pu se prévaloir à l'encontre du notaire en raison de la faute commise par ce dernier à son égard, de sorte qu'aucun lien causal n'était établi entre le manquement du notaire et le dommage invoqué par la société A. C'est l'occasion de rappeler les trois piliers du fondement d'une action en responsabilité: une faute, un préjudice et un lien entre la faute et le préjudice. Ici c'est le dernier pilier qui fait défaut. Pour la bonne compréhension du débouté des deux sociétés, il faut savoir que la société GG et G invoquait un préjudice du chef de la société A et qu'elle ne justifiait pas d'un préjudice personnel distinct: le préjudice invoqué doit être personnel, autre règle... Référence: €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2004...€- Cour de cassation, 1e chambre civ., 26 octobre 2004 (pourvoi n° 02-13.456 F-P), rejet€€