Indivision. Celui qui garde les clés ou les remet au notaire doit payer une indemnité d'occupation

L' indemnité de jouissance privative d'un immeuble indivis est prévue à l'art. 815-9, alinéa 2 du Code civil : L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

Dans le premier arrêt (en référence), le demandeur s'était vu opposer la remise des clés de l'unique porte d'entrée par les autres coïndivisaires. Il se dit donc créancier d'une indemnité à leur charge, pour occupation privative dudit immeuble. Une telle déduction est rejetée par la cour d'appel, alors immédiatement sanctionnée par la Cour de cassation. Celle-ci rappelle d'abord que "la jouissance privative d'un immeuble indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d'user de la chose". Le caractère privatif de l'occupation s'apprécie par rapport aux autres indivisaires. La détention du jeu de clés permettait aux seuls coïndivisaires d'user du bien, à l'exclusion du demandeur. Une indemnité pour jouissance privative et exclusive du bien à la charge des coïndivisaires seuls détenteurs des clés est alors due.

Dans le second arrêt, les verrous ayant été changés après le décès, les clés avaient été remises à un notaire et étaient donc tenues à la disposition du demandeur. La cour d'appel a donc rejeté la demande d'indemnité en raison d'un possible accès au jeu de clés, renforcé par une inoccupation de l'immeuble attestée par le maire. La Cour de cassation, après avoir rappelé que l'indemnité peut être due même en l'absence d'occupation privative des lieux (jurisprudence constante), apporte une précision probatoire : au visa de l'art. 1315 du Code civil, il appartient aux coïndivisaires détenant seuls les clés de prouver qu'ils les ont mises à disposition de leur coïndivisaire. En l'espèce, il leur incombait donc d'apporter la preuve que leur mandataire avait mis les clés à la disposition de la requérante.