Inexécution du compromis par les acquéreurs : application de la clause pénale

{{Sur la recevabilité de l'action des époux J, vendeurs}}

En vertu des dispositions des articles 28-4°-c et 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janv. 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont soumises à la publication prévue par ces textes les demandes en justice tendant à l'annulation ou la résolution d'actes eux-mêmes soumis à publicité ;

Le compromis de vente dont la résolution est poursuivie par les époux J, non soumis à publicité, ne ressort pas de la catégorie des actes précités, de sorte que l'assignation ne se trouvait pas soumise à l'obligation de publication.

Cela résulte d'ailleurs du rejet opposé par le Conservateur des Hypothèques de Tours à la demande de publication de ladite assignation formée par les époux J, rejet dont l'un des motifs est exprimé ainsi : "{ART. 30-5 D. 4/01/1955 : demande non recevable car titre attaqué non publié au Service de la Publicité Foncière}".

Il s'ensuit que, telle qu'elle a été engagée par les époux J, l'action est recevable.

{{Sur la condition suspensive d'obtention de prêt}}

Les époux B, acquéreurs, se prévalent du refus de la banque CIC Ouest de leur accorder le prêt sollicité, pour prétendre que la condition suspensive ne serait pas réalisée et solliciter la caducité du compromis de vente.

La vente était souscrite sous la condition suspensive que les époux B obtiennent un ou plusieurs prêts d'un montant global maximum de 300.000 euro, au taux maximum de 4,5 % (hors assurances) en au moins deux ans.

Il incombe aux intéressés, pour pouvoir se prévaloir de la non-réalisation de cette condition, de rapporter la preuve de ce qu'ils ont bien présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis de vente et que celle-ci a été rejetée.

Or, la lettre de refus du CIC, en date du 14 juin 2011, ne fournit à cet égard aucune précision, son auteur se limitant à indiquer :'Nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande de prêt concernant l'acquisition d'un bien immobilier sis à [...].

À défaut de toute autre précision, il est impossible de savoir quelle demande a été soumise à cet organisme.

Il s'avère, par ailleurs, que les époux B, mis en relation avec le Crédit Immobilier de France par l'intermédiaire de la société BOURSE DE L'IMMOBILIER, conformément aux prévisions du compromis de vente, ont, par leur comportement, empêché l'étude sérieuse de leur dossier, le représentant de cet organisme indiquant, dans un courrier du 10 décembre 2012, qu'il a bien rencontré les intéressés le 16 juin 2011, mais que, ces derniers ayant, dès le lendemain, souhaité récupérer l'intégralité des pièces remises la veille, il n'avait pas été possible de poursuivre l'instruction du dossier ;

Les époux B, qui ne justifient d'aucune autre démarche ou diligence en vue d'obtenir le prêt nécessaire au financement de l'opération, ne démontrent pas avoir satisfait aux obligations qui leur incombaient aux termes du compromis de vente.

En vertu des dispositions de l'art. 1178 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.

Tel est le cas, en l'espèce, de sorte que les époux B, acheteurs, ne sont pas fondés à de prévaloir de la caducité du compromis de vente.

{{Sur la clause pénale}}

Il ne peut être fait grief aux époux J, vendeurs, d'avoir remis leur bien en vente avant le 30 août 2011, terme fixé pour la régularisation de l'acte authentique de vente avec les époux B, dès lors que, dès le 23 juin 2011, maître B, notaire des acquéreurs, écrivait à maître L, notaire des vendeurs, pour leur indiquer que ses clients n'avaient pu obtenir l'emprunt demandé et pour solliciter la restitution du dépôt de garantie, précisant que cela permettrait aux vendeurs de rechercher, dès à présent, un nouvel acquéreur sans attendre la date du 30 août prévue pour la réalisation.

Dans une lettre du même jour, le notaire confirmait également à la société BOURSE DE L'IMMOBILIER que le CIC avait refusé à ses clients le prêt sollicité, que ceux-ci avaient décidé de ne pas rechercher un autre financement pour ne pas faire courir aux vendeurs le risque d'un nouveau refus de prêt et qu'il était encore possible à ces derniers de trouver un nouvel acquéreur pour le 30 août 2011.

Il ressort de ces courriers que, dès le 23 juin 2011, il était clairement indiqué que les époux B ne donneraient pas suite à la promesse de vente, qu'ils entendaient s'en délier et qu'ils invitaient eux-mêmes les vendeurs à remettre en vente leur bien, la seule réserve émise concernant la restitution de leur dépôt de garantie.

Le compromis de vente prévoit, au paragraphe 'INEXÉCUTION : CLAUSE PÉNALE ET DOMMAGES-INTÉRÊTS' que : "{En cas de non régularisation de l'acte authentique par l'une des parties et après notification d'une mise en demeure restée infructueuse, les conditions suspensives étant toutes réalisées, la partie défaillante devra verser à l'autre partie, une somme forfaitaire à titre de clause pénale, égale à 5 % du prix de vente}".

Les époux B allèguent en vain que la clause pénale n'a pas été valablement mise en œuvre, faute de délivrance de la mise en demeure prévue au paragraphe susvisé.

L'obligation faite aux vendeurs de délivrer aux intimés (acquéreurs) une mise en demeure de régulariser la vente était, en effet, sans objet, puisque ces derniers avaient, par avance et par la voix de leur notaire, fait connaître qu'ils n'entendaient pas donner suite au compromis de vente, n'étant pas en mesure de s'acquitter du prix, faute d'obtention du prêt demandé.

Au surplus, dès le 9 juin 2011, la société BOURSE DE L'IMMOBILIER avait adressé, pour le compte des époux J, aux époux B, une mise en demeure de faire parvenir, sous huitaine, une offre de prêt ou, à défaut, un refus de prêt, faute de quoi ils seraient considérés comme défaillants et les vendeurs seraient en droit de demander l'application de la clause pénale ;

Par lettre recommandée du 25 juin 2011 directement adressé aux époux B, les époux J relevaient les manquements commis par les acquéreurs à leurs engagements contractuels et sollicitaient expressément le paiement de la clause pénale.

Cette mise en demeure de s'acquitter du montant de la clause pénale a, enfin, été réitérée aux époux B par un courrier recommandé du 5 juill. 2011 émanant du conseil des vendeurs.

Ensuite de ces mises en demeure, les époux B n'ont jamais manifesté la volonté, ni même prétendu avoir eu l'intention, de régulariser la vente ;

La résolution de cette dernière leur étant imputable, les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale se trouvent réunies ;

C'est à tort que le premier juge a débouté les époux J de leurs demandes. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le quantum de l'indemnisation, les époux J ont pu procéder à la vente de leur bien dans des délais très brefs, puisqu'ils ont signé un nouveau compromis de vente le 8 juill. 2011 et qu'ils ont régularisé l'acte authentique le 31 août 2011.

Il résulte de ce nouveau compromis et de l'attestation du notaire rédacteur de l'acte de vente, ces documents étant à cet égard suffisants, de sorte qu'il n'est pas besoin d'ordonner la production de l'acte authentique, que la vente s'est, en définitive, faite au prix de 271.000 euro, soit 19.000 euro de moins que si la vente initialement conclue s'était réalisée.

La moins-value résulte, à l'évidence, de la précipitation avec laquelle les époux J ont conclu cette deuxième vente, une telle précipitation s'expliquant par la nécessité pour les intéressés d'honorer le compromis de vente signé à leur profit dès le 25 mars 2011, soit 8 jours seulement après la vente sous condition suspensive conclue avec les époux B (18 mars 2011), ce qui constituait à tout le moins une imprudence, aucune certitude ne pouvant à cette date exister quant à la réalisation future de la condition suspensive, de sorte que partie au moins de la moins-value enregistrée doit être imputée au comportement imprudent des vendeurs.

Compte-tenu de cette réserve et de la relative facilité avec laquelle les époux J ont en définitive pu vendre leur bien, le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif.

Il sera réduit à la somme de 8.000 euro