Infraction aux clauses contractuelles et droit à l'indemnité d'éviction

Le bailleur ne peut donc invoquer le défaut de paiement de ce complément de dépôt de garantie pour dénier le droit à indemnité d'éviction.
Les infractions aux clauses contractuelles peuvent priver le preneur de son droit à indemnité d'éviction. Mais, en l'espèce, le commandement de payer délivré par le bailleur après la fin du bail porte en particulier sur une demande de complément de dépôt de garantie. Or, le dépôt de garantie constitue une sûreté pour le bailleur de l'exécution par le preneur de ses obligations. Un complément ne peut donc être exigé après la cessation des relations contractuelles et la libération des lieux. Le bailleur ne peut donc invoquer le défaut de paiement de ce complément de dépôt de garantie pour dénier le droit à indemnité d'éviction.

L'indemnité d'éviction prévue par l'art. L. 145-14 du Code de commerce n'est due que si le départ du preneur provient du congé et ne résulte pas de la décision du locataire de quitter les lieux indépendamment du congé. En l'espèce, le bailleur ne démontre pas que le preneur aurait de toute façon quitté les lieux de son propre chef, indépendamment du congé. Le bailleur soutient que le preneur avait cessé d'exploiter la marque exploitée dans les lieux. Or, le congé a été donné pour le 31 août 2008, le locataire a quitté les lieux le 30 sept. 2009 et il est resté titulaire de la marque jusqu'au milieu de l'année 2011. La volonté du preneur de cesser son activité n'est donc pas démontrée. Il convient d'ordonner une expertise pour évaluer l'indemnité d'éviction. Compte tenu de l'apparente faiblesse de rentabilité du magasin exploité par le preneur, une provision limitée à 500.000 euro lui être octroyée, à valoir sur l'indemnité d'éviction.