Intégration des vrais émoluments du notaire pour le calcul du TEG

La société civile immobilière et la société par actions simplifiée, associée majoritaire de la première, font partie d'un groupe de sociétés. La SCI a souscrit deux crédits Acquisition et TVA et une ouverture de crédit. Ces concours bancaires ont été intégralement remboursés. La SAS a souscrit un crédit destiné à un refinancement pour rembourser la créance d'une autre banque et à un investissement dans un projet de construction-vente d’un montant de 3.300.000 EUR se décomposant en un prêt Refinancement et en une ouverture de crédit Investissements. Une nouvelle ouverture de crédit a été accordée à la SAS. L’échéance du prêt Refinancement et de l'ouverture de crédit Investissements a été reportée. Mise en demeure par lettre recommandée de rembourser la totalité des sommes restant dues outre intérêts courus et à courir, la SAS a remboursé les concours.

La demandes de la SCI débitrice en nullité de la stipulation d'intérêt conventionnel du prêt Acquisition d’un montant de 6.800.000 EUR est rejetée dès lors que la société ne rapporte pas la preuve d'une erreur affectant le TEG présenté à 4,547% l'an au delà du seuil légal. Le TEG intègre outre les intérêts contractuels, les frais de dossier hors taxes, les frais d'expertise immobilière et les frais d'acte et de prise de garanties. Les frais d'acte et de garantie correspondent à la prévision de taxe établie par le notaire. Les émoluments d'acte intégrés au calcul du TEG correspondent bien à la prévision de taxe établie préalablement par le notaire rédacteur. Par ailleurs, la SCI emprunteur a obtenu du notaire rédacteur le bénéfice d'un plafonnement de ses frais d'acte à la somme globale de 80.000 EUR hors taxes au titre des quatre contrats contenus dans un seul et unique acte. Elle ne peut valablement se prévaloir d'une mauvaise répartition du coût des émoluments d'acte afférents à chacun de ces quatre contrats ni d'une erreur affectant le calcul du taux effectif global de chacun des trois crédits. La banque s'est bornée à prendre en compte la convention intervenue entre l'emprunteur et le notaire rédacteur sur les frais d'acte afférents à chaque convention.