Inutile de se cacher derrière une SARL pour échapper aux conséquences d'un mandat de recherche et d'un bon de visite

Dans ces conditions que la société S l'Equipage dont le comportement fautif a fait perdre à la société Transco 17 (par l'entremise de laquelle elle avait par l'intermédiaire de l'un de ses associés eu connaissance du bien qu'elle a finalement acquis) l'occasion de conclure une transaction et donc de percevoir une commission, doit réparation à cet agent immobilier du préjudice né du fait de cette attitude.
La société Century 21 Transco 17 ci après désignée Transco 17 exerce l'activité d'intermédiaire immobilier spécialisée dans la cession des fonds de commerce dans la région Charentaise.

Dans le cadre de son activité, elle s'est vue confier, par M. Christian S, en date du 15 avr. 2009 et pour une durée de 12 mois, un mandat non exclusif de recherche n° 0555 portant sur un fonds de commerce de brasserie/glacier/crêperie/bar.

Par acte sous seings privés du 27 oct. 2009 M Joël C a donné mandat de vente sans exclusivité de vente d'un fonds de commerce ayant le même objet social connu sous l'enseigne l'Equipage situé à Saint Georges d'Oleron (Charente-maritime) à la société Transaction Café Conseil .

Par acte sous seings privés du 6 nov. 2009, M. Christian S a donné mandat simple de recherche d'un bien à acquérir à la société Transaction Café Conseil portant sur le fonds de commerce café, bar, brasserie, glacier exploité sous l'enseigne l'Equipage situé à Saint Georges d'Oléron.

Par acte sous seings privés du 16 janv. 2010, ce même M. J C, commerçant, s'est engagé à céder à MM. Stéphane et Christian S un fonds de commerce de glacier, crêperie, brasserie et bar situé et exploité à Saint Georges d'Oléron (Charente-maritime), moyennant paiement d'un prix global de 400.000 euro dont 326.860 euro relatif aux éléments incorporels.

Par acte notarié du 27 févr. 2010 , M. J C a vendu à la société S l'Equipage le fonds de commerce de bar, crêperie, restauration rapide, vente à emporter, débit de boissons situé et exploité à Saint Georges d'Oléron moyennant le prix principal précité.

Soutenant avoir le 10 nov. 2009 présenté le fonds en cause à M C S (qui avait signé une reconnaissance de présentation et de visite n° 711) et que celui-ci par l'intermédiaire de la société Saunier l'Equipage avait traité directement avec le vendeur, la société Transco 17 se prévalant en outre de l'application de l'article 4 du mandat du 15 avr. 2009 a fait assigner ladite société et M. C S devant le Tribunal de grande instance de Saintes aux fins de condamnation {in solidum} à lui régler la somme principale de 43.056 euro au titre de la clause pénale.

C'est dans ces conditions que par jugement du 6 mai 2011, le Tribunal de grande instance de Saintes a condamné {in solidum} M. Christian S et la Société S l'Equipage au paiement d'une somme de 43.056 euro à titre de dommages et intérêts et de 1.500 euro par application de l'art. 700 du Code de procédure civile.

La Société S L'Equipage est appelante contre l'agent immobilier.

Il résulte de la lecture de la pièce intitulée : "reconnaissance de présentation de biens et bon de visite n° 711" datée du 10 nov. 2009 rapprochée de l'examen des signatures portées sur les statuts de la sarl S l'Equipage constituée le 22 janv. 2010 entre M. Christian S et son fils M. Stéphane Saunier que ce bon de visite bien qu'établi au nom de M. Christian S a été signé par M. Stéphane S tandis que le mandat du 15 avr. 2009 tel qu'invoqué par la société intimée a été donné par M. Christian S.

Il découle de ces observations que le bon de visite du 10 nov. 2009 est inopposable à M. Christian S.

Mais en application de la clause insérée en tête de l'acte du 15 avr. 2009, aux termes de laquelle M. Christian S s'est : "porté fort et solidaire pour tous ascendants, descendants ou alliés ainsi que pour toutes personnes morales ou physiques qui se substitueraient ou auxquelles s'associeraient même minoritairement, et agissant en qualité d'acquéreur éventuel, dûment habilité à signer ce mandat et prêt à en justifier" la société Transco 17 est fondée à se retourner contre la société S l'Equipage acquéreur du bien litigieux, qui s'est substituée à lui-même (étant observé qu'il est dans cette société titulaire de 80 parts sociales tandis que son fils qui en est en outre le gérant est titulaire des 20 parts restantes) dès lors qu'il découle de l'examen du bon de visite du 10 nov. 2009, que le futur gérant de la société S l'Equipage a reconnu que le bien en cause lui avait été présenté à l'aide d'une fiche d'information comportant le prix conseillé ainsi que le nom et l'adresse du bien indiqué sur ladite fiche à défaut de l'avoir affectivement visité.

Dans ces conditions que la société S l'Equipage dont le comportement fautif a fait perdre à la société Transco 17 (par l'entremise de laquelle elle avait par l'intermédiaire de l'un de ses associés eu connaissance du bien qu'elle a finalement acquis) l'occasion de conclure une transaction et donc de percevoir une commission, doit réparation à cet agent immobilier du préjudice né du fait de cette attitude.

Dans ces conditions, confirmant pour partie le jugement déféré il y a lieu de condamner la seule société S l'Equipage à payer à la société Transco 17 la somme de 43.056 euro à titre de dommages et intérêts indemnisant le préjudice sus caractérisé; étant observé d'une part que la commission visée dans le mandat du 15 avr. 2009 était supérieure de 23.056 euro à celle effectivement réglée le 19 févr. 2010 par la société appelante à la société Transaction Café Conseil; d'autre part ainsi que le relève la société Transco 17 que le mandat du 27 oct. 2009 tel que donné à la société Transaction Café Conseil bien que daté ne porte pas le numéro, qui doit être pris sur le registre des mandats détenu par l'agence, si bien qu'il n'est en définitive pas possible de déterminer la date de signature du mandat invoqué.