La clause de résiliation de plein droit dans le contrat de bail de logement

 

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Les articles 1103 et 1104 du même code posent pour principe que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose notamment au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieupar cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 24 de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, le contrat de bail conclut entre M. et Mme M. et Mme B. n'est pas produit aux débats, l'appelante n'en versant que la première page.

Toutefois, l'inclusion dans le champ contractuel d'une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers et charges locatives par la locataire a été constatée par le premier juge et n'est pas contestée par les parties, notamment par Mme B. qui l'évoque explicitement dans ses écritures.

Il sera donc considéré que ce contrat de bail comportait bien une clause de résiliation telle que décrite par le tribunal et conforme aux dispositions de la loi précitée.

Par acte d'huissier en date du 14 mars 2019, M. et Mme M. ont fait délivrer à Mme B. un commandement de payer la somme de 2.083 euros, qui n'est pas davantage produit aux débats mais dont le premier juge a constaté qu'il concernait un arriéré locatif et qu'il était conforme aux dispositions de l'article 24 précité.

M. et Mme M. établissent un décompte des sommes qu'ils estiment leur rester dues par Mme B. qui indique qu'à la date de délivrance du commandement de payer, le montant global impayé par leur locataire s'élevait à hauteur de 2.058 EUR.

Il appartient au locataire de justifier qu'il s'est acquitté de son obligation de paiement des loyers contractuellement stipulés. Il est à cet égard particulièrement regrettable que Mme B., qui a communiqué en première instance des ordres de virements externes et des relevés de ses comptes bancaires afin de lui apporter cette preuve, se soit abstenue d'en faire autant en cause d'appel, d'autant que le décompte établi par ses soins mentionne un montant global restant dû à ses bailleurs à hauteur de 1.149 EUR qui vient en contradiction de celui qu'ils produisent.

Il sera en conséquence déduit des seuls éléments portés à la connaissance de la présente juridiction que Mme B. ne justifie pas s'être acquittée des causes du commandement de payer dans le délai légalement imposé de deux mois, et que le premier juge a ainsi légitimement constaté la résiliation du bail à compter du 15 mai 2019 par l'effet de la clause résolutoire.