La condition suspensive de l'absence de "charges d'urbanisme"

Suivant l'art. 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et suivant l'art. 1178 du même code la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement.

Par acte notarié du 6 juillet 2012 par Benjamin et Virginie, époux, vendeurs, ont conclu avec Adeline, acquéreur, une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) portant sur une maison sise à [...], moyennant le prix principal de 161.000 €, sous diverses conditions suspensives, la réitération de la vente par acte authentique étant prévue au plus tard au 5 octobre 2012.

Par lettres datées des 24 et 28 août 2012, l'acquéreur a fait part aux vendeurs de son souhait d'annuler la vente, en faisant valoir que ses projets d'agrandissement se heurtaient au plan local d'urbanisme, et en excipant de l'existence d'un droit de préemption public.

Adeline, acquéreur, a critiqué le jugement entrepris en ce qu'il a dit que son refus de réitérer la vente par acte authentique était fautif, soutenant que l'avant contrat litigieux est devenu caduc en raison de la défaillance de la condition suspensive prévue dans l'avant contrat aux termes de laquelle « les titres de propriété et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes 'pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être l'habitation », cette condition suspensive étant stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur.

L'acquéreur produit aux débats des documents d'urbanisme en particulier des extraits du plan local d'urbanisme (PLU) qui indiquent, pour le périmètre où se situe le bien immobilier litigieux qu'il s'agit d'une zone PA comportant application de l'art. L.123.a) et R .123 3° et prévoyant un périmètre de constructibilité limitée (adaptation, réfection ou extension ne dépassant pas 20m2 SHON), ces dispositions étant applicables pendant une durée de 5 ans. Les adaptations, réfections ou extensions limitées des constructions existantes dans les limites de20M2 de SHON).

Dans l'avant contrat litigieux, ces documents d'urbanisme, applicables à la présente vente, qui constituent des charges grevant le bien immobilier litigieux de nature à en diminuer sensiblement la valeur puisqu'ils en limitent la constructibilité, n'étaient pas mentionnés ; il s'ensuit que la condition suspensive rappelée ci-dessus a défailli, peu important que l'acquéreur ait manifesté ou non son intention d'agrandir le bien immobilier litigieux de plus de 20m2 antérieurement au 29 août 2012 ; cette condition suspensive ayant été prévue au bénéfice de l'acquéreur, Adeline est bien fondée à se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive.

En conséquence il convient d'infirmer le jugement entrepris et de constater la caducité de l'avant contrat du 6 juillet 2012 en raison de la défaillance de la condition suspensive sus rappelée, Adeline, acquéreur, ne pouvant dès lors être regardée comme avoir fautivement refusé de réitérer la vente par acte authentique ; cet acte étant devenu caduc en raison de la défaillance d'une condition suspensive, sans qu'aucune faute de l'acquéreur ne soit caractérisée, les vendeurs sont mal fondés à demander l'application de la clause pénale stipulée à cet acte à l'encontre de l'acquéreur.