La Cour d'Aix condamne la méthode "Stemmer" même utilisée il y a longtemps

Nonobstant d'anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaitement rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode 'STEMMER'.
Christian R. soulève l'irrecevabilité de l'action en partage initiée par les consorts V en vertu de l'article 31 du Code de procédure civile en l'absence d'intérêt légitime, faisant valoir qu'en l'absence de copropriété horizontale, la situation de lotissement rendrait le partage illégal et pénalement répréhensible.

La Cour d'appel répond que l'intérêt à agir n'étant pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l'action, l'existence du droit invoqué n'est pas une condition de recevabilité de son action.

Sur le fond, après avoir minutieusement exposé dans ses conclusions d'appel en quoi la technique utilisée par son père et lui-même pour valoriser leur parcelle de 3.575 m² en construisant trois bâtiments sur un unique permis de construire et en vendant ensuite trois lots suivant règlement de copropriété et état descriptif de division ne faisait pas appel aux règles de la copropriété horizontale, mais consistait à céder des droits à bâtir selon la méthode dite 'STEMMER' à l'époque tolérée, Christian R. conclut pour échapper à sa responsabilité de vendeur retenue par le premier juge sur le fondement de l'article 1602 du Code civil que la méthode utilisée est 'un montage complexe qu'il ne pouvait connaître en tant que vendeur profane'.

Ayant avec son père, déposé et obtenu avec l'aide de son architecte un permis de construire le 18 novembre 1997, sur ses parcelles, deux maisons individuelles jumelées et une maison individuelle, avant de procéder au montage juridique à l'aide du règlement de copropriété déposé au rang des minutes de maître Me M, notaire, le 9 avril 1998, Christian R. savait parfaitement, à la seule lecture du certificat d'urbanisme délivré le 20 juin 1996 que les terrains constructibles devaient provenir de la division en deux terrains A et B et qu'en cas de copropriété, une clause de règlement devait prévoir l'entretien des parties communes (page 3, 1er et 2e paragraphes de l'arrêté de permis de construire), de sorte qu'en cédant pour la suite des 'droits à construire' une maison individuelle déjà achevée il ne pouvait ignorer la précarité des droits cédés, ce qui ressort notamment de l'information ainsi délivrée dans les actes de vente:

- FORMALITES D'URBANISME - CLAUSES PARTICULIERES REGISSANT LA COPROPRIETE

Aux termes de l'état descriptif de DIVISION-REGLEMENT DE COPROPRIETE sus-énoncé et sous les titres 'FORMALITES D'URBANISME' et 'CLAUSES PARTICULIERES REGISSANT LA COPROPRIETE', il a été convenu ce qui suit littéralement rapporté:

{'FORMALITES D'URBANISME'

'Messieurs R., requérants, s'engagent à attirer particulièrement l'attention des futurs acquéreurs des lots ci-dessus créés du fait que :

'La division du terrain en toute propriété après achèvement des constructions entre les titulaires de tantièmes sera possible en l'état actuel du code de l'Urbanisme et de la Jurisprudence.'

'Mais qu'il est possible qu'après ce partage, les ex-titulaires de tantièmes indivis se trouvent propriétaires de parcelles de terrain, qui, le cas échéant, ne seront plus constructibles, au regard du plan d'occupation du sol etc... ou en contradiction avec les règles de l'urbanisme qu'il édicte (prospect par exemple).'

'En outre, Messieurs R. s'engagent à prévoir, dans tous les actes de vente aux futurs acquéreurs de droits à bâtir, la possibilité de partager en propriété ou en jouissance, le terrain objet de la demande du permis de construire et l'attribution en propriété ou en jouissance de parcelles de terres à chacun des lots.'

'Ce partage ne pourra, en tout état de cause, intervenir qu'après complet achèvement des deux bâtiments trois logements prévus au permis de construire et la délivrance du certificat de conformité, ainsi que l'accord à l'unanimité des co-indivisaires pour partager.'}

En conséquence, observation faite qu'aucun recours en garantie n'est formalisé contre leur notaire Maître M., Christian R. sera débouté de son appel et de ses demandes reconventionnelles;

Et par son appel incident, Henri M, notaire, estimant que ce n'est qu'à partir du 3 juillet 1999 (arrêt de la Cour d'Appel Administrative de Marseille confirmant un jugement du tribunal administratif de Nice du 24 juin 1997) que la méthode 'STEMMER' a été considérée comme une violation de la réglementation des lotissements, estime que les éventuels manquements d'un notaire à ses obligations professionnelles de conseil doivent s'apprécier au regard du droit positif existant à l'époque de ses interventions, au 9 avril, 2 juin et 27 juillet 1998.

D'une part, nonobstant d'anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaitement rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode 'STEMMER'.

De surcroît qu'en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers 'acquéreurs des lots' encore qualifiés de co-indivisaires ({sic}) sous le régime de la copropriété, alors qu'il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose l'existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminée, maître M. a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s'impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente.