Mme G est propriétaire, dans l'immeuble en copropriété sis [...], du lot n° 9 de l'état descriptif de division correspondant à un appartement situé au 3e étage.
Par exploit en date du 14 janvier 2010, Mme G a fait assigner le syndicat des copropriétaires pour demander qu'il lui soit fait injonction, sous astreinte, de rétablir les comptes de chauffage de l'immeuble à compter du 1er janvier 2000 conformément aux stipulations du règlement de copropriété et de rectifier en débit et en crédit, selon ce qui ressortirait de ce rétablissement, les comptes individuels des copropriétaires.
A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires a demandé que soient réputées non écrites la clause du règlement de copropriété afférente aux frais de chauffage ainsi que la grille de répartition des charges de chauffage adoptée par la 2e résolution de l'assemblée générale du 7 juin 2004, et qu'un expert soit désigné afin de proposer une nouvelle répartition des charges de chauffage conforme à la loi.
La clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges de chauffage dans la proportion des droits de copropriété n'est pas conforme au critère de l'utilité posé par l'art. 10 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dès lors que selon l'expert le chauffage des parties communes (loge et hall au RDC) n'est supporté que par les treize lots équipés d'un chauffage alors que ce chauffage commun doit être réparti entre tous les lots de la copropriété.
La grille de répartition des charges de chauffage retenue par l'assemblée générale, sur la base de la seule surface de chauffe des appartements bénéficiant du chauffage collectif, n'est pas conforme aux critères posés par l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dès lors que la dépense de chauffage des parties communes (loge, hall d'entrée et escalier) doit être répartie entre tous les copropriétaires en fonction de leur tantièmes de propriété.
La modification au règlement de copropriété, adoptée par l'assemblée générale, même non publiée, s'impose aux copropriétaires, la publication n'étant nécessaire que pour rendre ladite modification opposable aux ayants cause à titre particulier de ces derniers à moins que leur acte d'acquisition ne constate expressément qu'ils en ont eu préalablement connaissance et qu'ils ont adhéré aux obligations qui en résultent.
Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, la nouvelle répartition des charges ordonnée ne vaut que pour l'avenir et ne prend effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée. Ainsi, il n'y a pas lieu de rétablir le compte des charges de chauffage pour le passé.
- Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 16 déc. 2015, RG N° 11/13740