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Le 20 juillet 2012
La division en volumes ou comment gérer les grands ensembles immobiliers complexes (EIC)
La copropriété est un statut juridique qui permet d'organiser la vie de nombreux immeubles. Cependant, ce statut n'est pas adapté à toutes les situations. Il ne permet pas d'organiser les ensembles immobiliers complexes et les cas de juxtaposition du domaine public. Ces cas-là se sont développés dès les années 1960, avec les grands projets d'urbanisme sur dalle : La Défense, le secteur Beaugrenelle ou encore le quartier des Halles à Paris. Ces sites ont pour caractéristique commune de concentrer des ensembles immobiliers avec des affectations (bureaux, centres commerciaux, logements) et des besoins en circulation très variés (transports en commun, cheminements piétons, autoroutes urbaines). L'urbanisme sur dalle crée des strates urbaines avec une utilité propre à chacune et sépare les types de circulations et flux. Les ensembles immobiliers complexes s'accompagnent très fréquemment d'une juxtaposition du domaine public que le statut de la copropriété ne permet pas d'organiser. Dans ces cas-là, la division en volumes, établie de manière conventionnelle, est une solution alternative puisque la notion de parties communes disparaît entièrement et qu'apparaissent les servitudes entre volumes. Pour l'instant, seule la pratique des notaires et géomètres-experts a défini les contours de la division en volumes. L'Ordre des géomètres-experts s'est attaché à proposer une méthodologie pour sécuriser les travaux de ses membres mais il n'existe pas d'encadrement législatif ou règlementaire. Il est donc indispensable pour le professionnel, du fait de l'absence de textes, de définir de manière exhaustive toutes les situations envisageables dans la vie d'un ensemble immobilier divisé en volumes. Il ne faut surtout pas imaginer que l'on a le "choix" entre copropriété ou division en volumes. La division en volumes ne doit en aucun cas être utilisée pour détourner la loi de 1965 sur la copropriété.
Effectuer une division en volumes est une opération complexe qui, là-encore, nécessite une très bonne connaissance du terrain et l'appréhension de l'ensemble immobilier dans ses trois dimensions. Ce type de montage implique impérativement la participation des géomètres-experts.
La copropriété est un statut juridique qui permet d'organiser la vie de nombreux immeubles. Cependant, ce statut n'est pas adapté à toutes les situations. Il ne permet pas d'organiser les ensembles immobiliers complexes et les cas de juxtaposition du domaine public. Ces cas-là se sont développés dès les années 1960, avec les grands projets d'urbanisme sur dalle : La Défense, le secteur Beaugrenelle ou encore le quartier des Halles à Paris. Ces sites ont pour caractéristique commune de concentrer des ensembles immobiliers avec des affectations (bureaux, centres commerciaux, logements) et des besoins en circulation très variés (transports en commun, cheminements piétons, autoroutes urbaines). L'urbanisme sur dalle crée des strates urbaines avec une utilité propre à chacune et sépare les types de circulations et flux. Les ensembles immobiliers complexes s'accompagnent très fréquemment d'une juxtaposition du domaine public que le statut de la copropriété ne permet pas d'organiser. Dans ces cas-là, la division en volumes, établie de manière conventionnelle, est une solution alternative puisque la notion de parties communes disparaît entièrement et qu'apparaissent les servitudes entre volumes. Pour l'instant, seule la pratique des notaires et géomètres-experts a défini les contours de la division en volumes. L'Ordre des géomètres-experts s'est attaché à proposer une méthodologie pour sécuriser les travaux de ses membres mais il n'existe pas d'encadrement législatif ou règlementaire. Il est donc indispensable pour le professionnel, du fait de l'absence de textes, de définir de manière exhaustive toutes les situations envisageables dans la vie d'un ensemble immobilier divisé en volumes. Il ne faut surtout pas imaginer que l'on a le "choix" entre copropriété ou division en volumes. La division en volumes ne doit en aucun cas être utilisée pour détourner la loi de 1965 sur la copropriété.
Effectuer une division en volumes est une opération complexe qui, là-encore, nécessite une très bonne connaissance du terrain et l'appréhension de l'ensemble immobilier dans ses trois dimensions. Ce type de montage implique impérativement la participation des géomètres-experts.
Référence:
Source:
- 41e congrès des géomètres-experts. La copropriété et ses alternatives. La Rochelle, 11 au 13 sept. 2012 www.geometre-larochelle2012.eu