La publicité foncière de la clause résolutoire dans un acte doit être requise

La Cour de cassation rappelle que chaque clause d'un acte notarié de vente n'est publiée que sur réquisition expresse du notaire

Par acte notarié du 30 décembre 2008, la SCI Amiguet a vendu à la société Alfim vingt-cinq lots de copropriété d'un immeuble à usage de maison de retraite ; l'acte prévoyait un paiement en partie à terme et une clause résolutoire ; par actes authentiques du même jour, la société Alfim a revendu à M. Z et aux sociétés Kikou; la SCI Amiguet a fait délivrer deux commandements de payer le solde du prix à la société Alfim, restés infructueux ; la SCI Amiguet et la société Ma Résidence, locataire commerciale, ont assigné la société Alfim en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts ; M. Z, les sociétés Kikouyou invest, Sinfo 2020 et Fagnen invest sont intervenus à l'instance en qualité de sous-acquéreurs ; la Société générale, le Crédit lyonnais, le Crédit mutuel de Mulhouse Sainte Geneviève et le Crédit agricole de l'Anjou et du Maine sont intervenus à l'instance en qualité de prêteurs de deniers privilégiés.

La SCI Amiguet et la société Ehpad Ma Résidence ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leur demande de résolution de la vente de l'ensemble des vingt-cinq lots, de n'accueillir cette demande que pour les neuf lots non revendus, et de fixer leurs créances respectives à la liquidation judiciaire de la société Alfim à un certain montant, alors, selon elles et en particulier que les actes translatifs de propriété et les stipulations qu'ils contiennent sont opposables aux ayants cause à titre particulier si ces actes ont fait l'objet d'une publication ou si les acquéreurs en ont eu autrement connaissance au moment de leur acquisition.

Elles ont aussi soutenu que la clause résolutoire ne doit faire l'objet d'une publication séparée que si elle procède d'un acte distinct de celui qui constate les droits et obligations des parties à l'acte translatif ; qu'en décidant dans cette affaire que la clause résolutoire figurant au premier acte de vente était également inopposable aux sous-acquéreurs en tant qu'elle n'avait pas fait l'objet d'une publication distincte, les juges du fond ont violé l'article 28, 2°, du décret n° 55-22 du 4 janv. 1955 sur la publicité fioncière.

Mais ayant exactement retenu que la clause résolutoire insérée dans un contrat de vente doit, pour être opposable aux tiers ayant acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur, être publiée et constaté que la clause résolutoire contenue dans l'acte de vente dressé le 30 décembre 2008 n'avait pas fait l'objet d'une mention expresse dans la publication de l'acte, la cour d'appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, que cette clause n'était pas opposable aux sous-acquéreurs.

P.S. Il aurait suffi en l'espèce, pour la rendre opposable aux tiers, que la clause résolutoire soit rapportée dans le document hypothécaire normalisé (DHN), soit à la première partie de l'acte notarié, et non en seconde partie, laquelle n'est pas prise en compte par le service de la publicité foncière.