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Le 17 février 2004
Le ministère du logement annonce l'ouverture d'un nouveau chantier: la remise à plat du décret fixant la liste des charges récupérables par les propriétaires sur les locataires. Il confie une mission de réflexion et de proposition à Philippe PELLETIER, Président de l'ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) avec pour principal objet les charges locatives. Deux arrêts de la 3e chambre civile de la Cour de cassation de 2002 sont venus bouleverser les règles qui s'appliquaient jusque là sans grande difficulté. Le premier arrêt met en cause la récupérabilité des 75% du salaire et des charges sociales d'un gardien dans des circonstances particulièrement fréquentes, à savoir si celui-ci n'assure pas dans ses tâches contractuelles le nettoyage des parties communes et le service des ordures ménagères. La Haute juridiction civile fait remarquer que l'article 2c du décret lie cette récupérabilité au fait que le gardien assure "l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets", les deux tâches étant considérées cumulativement. Si au moins l'une des deux n'est pas assurée, aucune récupération de son salaire ne peut être effectuée. Le second arrêt met en cause la récupérabilité des prestations de nettoyage lorsque celles-ci sont effectuées par une entreprise. La Cour fait remarquer que le décret concernant l'entretien des parties communes, s'il admet (article 2a) "qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise" et que "le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique", précise néanmoins que "lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses" et par ailleurs indique que "lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables". Aussi dans une prestation d'entreprise, sont récupérables les salaires et charges sociales des employés effectuant le travail et ceux du personnel d'encadrement technique, mais pas les frais généraux de l'entreprise, ni son bénéfice. Références: €€http://www.legifrance.gouv.fr/citoyen/jorf_nor.ow?numjo=EQUX8910174L€- Loi 89-462 du 6 juillet 1989 "Loi Mermaz", loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, entrée en vigueur le 8 juillet 1989€€ - Décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris pour l'application de la loi précédente - Cour de cassation, 3e chambre civ., premier arrêt du 7 mai 2002 (pourvoi n° 00-16268) et second arrêt du 30 octobre 2002 (pourvoi n° 01-10617)FAQ de l'Office notarial de Baillargues Posez votre question au département Constructa de l'Office. S'il s'agit d'une question d'intérêt général, il vous sera répondu sur le site dans le meilleur délai. Pour une consultation personnalisée, utilisez la rubrique ad hoc.