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Le 25 février 2013
On en déduit que les désordres affectant l'appartement des consorts T ont pour origine un défaut manifeste d'entretien des parties communes engageant la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriété sur le fondement de l'art. 14 de la loi du 10 juill. 1965
Depuis 2006, l'appartement des consorts T est victime de dégâts des eaux récurrents résultant de défauts d'étanchéité de la terrasse et des éléments structurels de l'appartement situé à l'étage supérieur, appartenant aux époux C ainsi qu'il résulte :
- d'une facture de recherche de fuite du 16 décembre 2006 (pièce 17 produite par le syndicat) établie postérieurement à la réalisation, courant 2006, d'importants travaux de réfection de l'appartement T. à la suite de précédents sinistres de mêmes nature et origine et d'une facture d'intervention sur la terrasse de l'appartement C (cf. facture Soprema du 27 juin 2007, pièce 20 produite par l'appelant, travaux de nettoyage et décapage de fissure sur garde-corps, démontage de plancher bois pour contrôle d'étanchéité, traitement de fissure sur acrotère extérieur),
- d'une déclaration de sinistre établie le 13 janvier 2009 par le syndic de copropriété "pour une terrasse qui présente un défaut d'étanchéité et provoque des infiltrations à l'appartement du dessous",
- d'un rapport d'investigations en localisation de fuites établi le 28 novembre 2011 par la société 12S à la requête même du syndic de la copropriété ayant pour objet de localiser l'origine des désordres par infiltrations dans l'appartement T et indiquant :
> que l'appartement est inhabité depuis plusieurs années du fait des infiltrations,
> que des dommages par humidité sont visibles en plafond du salon,
> qu'on observe quatre points d'infiltrations au niveau du bow-window, du milieu, de l'angle gauche et de l'angle droit du salon,
> que les mesures révèlent la présence d'humidité active dans les matériaux,
> que s'il n'existe pas (plus, compte tenu des interventions antérieures), d'infiltrations à travers l'étanchéité de la toiture-terrasse C, les analyses établissent l'existence de fissures infiltrantes en pied de rambarde, en façade du bow-window et sous la fenêtre du salon de l'appartement C,
> qu'en conclusion, les dommages par humidité observés en plafond du salon et du bow-window de l'appartement T trouvent leur origine dans des infiltrations par des fissures en façade exposée mer au niveau de l'appartement C, la façade étant affectée de très nombreuses fissures dont n'ont été testées que celles directement situées à l'aplomb des dommages.
{{On en déduit que les désordres affectant l'appartement des consorts T ont pour origine un défaut manifeste d'entretien des parties communes engageant la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriété sur le fondement de l'art. 14 de la loi du 10 juill. 1965}}, étant considéré :
- que l'absence de faute n'est pas exonératoire pour le syndicat de copropriété,
- que celui-ci ne rapporte pas la preuve d'une cause étrangère (force majeure ou fait d'un tiers) susceptible de l'exonérer de la responsabilité par lui encourue sur le fondement de l'art. 14 de la loi du 10 juill. 1965 et que ne sauraient constituer les atermoiements des divers syndics et/ou des assureurs de la copropriété,
- qu'aucune faute n'est caractérisée à l'encontre des intimés dès lors qu'il ne peut leur être fait grief de ne pas avoir entrepris les travaux de réfection intérieure de leur appartement alors même qu'il résulte de ce qui précède qu'au 28 nov. 2011, ledit appartement était toujours victime de phénomènes d'infiltrations en raison d'un défaut d'étanchéité des façades que les précédentes interventions ordonnées par le syndicat de copropriété n'ont pu éradiquer et dont celui-ci ne justifie pas de la suppression définitive à la date de la clôture de l'instruction, en sorte que toute réfection intérieure s'avère vaine et inutile puisque nécessairement vouée à l'échec du fait de la persistance des infiltrations en provenance des parties communes.
Au vu de ces éléments, il convient, réformant le jugement entrepris sur l'évaluation des préjudices des consorts T dont les pièces produites par le syndicat de copropriété lui-même établissent la persistance et l'actualité, de condamner le syndicat de copropriété :
- à faire exécuter, sous astreinte de 100 euro par jour de retard à compter du troisième mois suivant le prononcé de la présente décision, les travaux nécessaires à la suppression définitive des infiltrations affectant l'appartement des consorts T,
- à payer à Mme Geneviève T, usufruitière de l'appartement, la somme de 500 euro par mois en réparation de son trouble de jouissance pour la période comprise entre décembre 2006 (date de constatation des infiltrations postérieures à la réalisation des travaux de réfection réalisés par les intimés courant 2006) et l'éradication définitive des infiltrations affectant l'appartement, soit la somme de 37 500 euro à la date du prononcé de la présente décision et 500 euro par mois jusqu'à la suppression définitive des désordres, étant par ailleurs considéré que les désordres n'affectent "que" le séjour de l'appartement dont la vocation locative n'est nullement certaine puisque les consorts T ne justifient d'aucune démarche en vue d'une éventuelle mise en location de l'appartement depuis le décès de feu M. Jean-Robert T.
Soutenant que leur appartement est en l'état invendable, qu'ils n'ont pu payer les droits de succession et risquent de se heurter à d'importantes pénalités fiscales, qu'ils sont contraints de payer des charges foncières et autres et qu'ils ne peuvent mettre fin à leur indivision, Geneviève, Michel, Brigitte et Aude T., formant appel incident, sollicitent l'allocation d'une indemnité complémentaire de 100.000 euro et Cendrine T sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a alloué de ce chef aux consorts T une indemnité de 10.000 euro en réparation du préjudice résultant de la nécessité de maintenir le bien en indivision tant que les travaux de réfection des parties communes n'auront pas été réalisés pour permettre sa vente.
Il y a lieu cependant de considérer que les consorts T ne justifient de ce chef d'aucun préjudice certain, réel et indemnisable dès lors :
- que l'appartement litigieux ne peut être qualifié d'invendable, les désordres n'affectant qu'une pièce, même s'il s'agit de la pièce principale,
- que la preuve du lien de causalité entre les prétendues difficultés financières de l'indivision T et le défaut d'entretien des parties communes engageant la responsabilité du syndicat de copropriété à leur égard n'est pas rapportée, les désordres n'étant apparus que très postérieurement à la date d'exigibilité des droits de succession dûs en suite du décès de feu M. Jean-Robert T survenu le 21 sept. 2000,
- que les consorts T ne justifient d'aucune démarche en vue de procéder à la mise en vente du bien litigieux antérieurement à déc. 2006, date de constatation des désordres du chef desquels la responsabilité du syndicat de copropriété est engagée, l'existence même d'un préjudice n'étant nullement établie au regard de l'évolution haussière du marché immobilier.
Il convient dès lors, réformant le jugement déféré sur ce point, de débouter les consorts T de leur demande en dommages-intérêts complémentaires.
Il y a lieu d'ordonner la compensation des créances réciproques entre le syndicat de copropriété et Mme Geneviève T.
Depuis 2006, l'appartement des consorts T est victime de dégâts des eaux récurrents résultant de défauts d'étanchéité de la terrasse et des éléments structurels de l'appartement situé à l'étage supérieur, appartenant aux époux C ainsi qu'il résulte :
- d'une facture de recherche de fuite du 16 décembre 2006 (pièce 17 produite par le syndicat) établie postérieurement à la réalisation, courant 2006, d'importants travaux de réfection de l'appartement T. à la suite de précédents sinistres de mêmes nature et origine et d'une facture d'intervention sur la terrasse de l'appartement C (cf. facture Soprema du 27 juin 2007, pièce 20 produite par l'appelant, travaux de nettoyage et décapage de fissure sur garde-corps, démontage de plancher bois pour contrôle d'étanchéité, traitement de fissure sur acrotère extérieur),
- d'une déclaration de sinistre établie le 13 janvier 2009 par le syndic de copropriété "pour une terrasse qui présente un défaut d'étanchéité et provoque des infiltrations à l'appartement du dessous",
- d'un rapport d'investigations en localisation de fuites établi le 28 novembre 2011 par la société 12S à la requête même du syndic de la copropriété ayant pour objet de localiser l'origine des désordres par infiltrations dans l'appartement T et indiquant :
> que l'appartement est inhabité depuis plusieurs années du fait des infiltrations,
> que des dommages par humidité sont visibles en plafond du salon,
> qu'on observe quatre points d'infiltrations au niveau du bow-window, du milieu, de l'angle gauche et de l'angle droit du salon,
> que les mesures révèlent la présence d'humidité active dans les matériaux,
> que s'il n'existe pas (plus, compte tenu des interventions antérieures), d'infiltrations à travers l'étanchéité de la toiture-terrasse C, les analyses établissent l'existence de fissures infiltrantes en pied de rambarde, en façade du bow-window et sous la fenêtre du salon de l'appartement C,
> qu'en conclusion, les dommages par humidité observés en plafond du salon et du bow-window de l'appartement T trouvent leur origine dans des infiltrations par des fissures en façade exposée mer au niveau de l'appartement C, la façade étant affectée de très nombreuses fissures dont n'ont été testées que celles directement situées à l'aplomb des dommages.
{{On en déduit que les désordres affectant l'appartement des consorts T ont pour origine un défaut manifeste d'entretien des parties communes engageant la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriété sur le fondement de l'art. 14 de la loi du 10 juill. 1965}}, étant considéré :
- que l'absence de faute n'est pas exonératoire pour le syndicat de copropriété,
- que celui-ci ne rapporte pas la preuve d'une cause étrangère (force majeure ou fait d'un tiers) susceptible de l'exonérer de la responsabilité par lui encourue sur le fondement de l'art. 14 de la loi du 10 juill. 1965 et que ne sauraient constituer les atermoiements des divers syndics et/ou des assureurs de la copropriété,
- qu'aucune faute n'est caractérisée à l'encontre des intimés dès lors qu'il ne peut leur être fait grief de ne pas avoir entrepris les travaux de réfection intérieure de leur appartement alors même qu'il résulte de ce qui précède qu'au 28 nov. 2011, ledit appartement était toujours victime de phénomènes d'infiltrations en raison d'un défaut d'étanchéité des façades que les précédentes interventions ordonnées par le syndicat de copropriété n'ont pu éradiquer et dont celui-ci ne justifie pas de la suppression définitive à la date de la clôture de l'instruction, en sorte que toute réfection intérieure s'avère vaine et inutile puisque nécessairement vouée à l'échec du fait de la persistance des infiltrations en provenance des parties communes.
Au vu de ces éléments, il convient, réformant le jugement entrepris sur l'évaluation des préjudices des consorts T dont les pièces produites par le syndicat de copropriété lui-même établissent la persistance et l'actualité, de condamner le syndicat de copropriété :
- à faire exécuter, sous astreinte de 100 euro par jour de retard à compter du troisième mois suivant le prononcé de la présente décision, les travaux nécessaires à la suppression définitive des infiltrations affectant l'appartement des consorts T,
- à payer à Mme Geneviève T, usufruitière de l'appartement, la somme de 500 euro par mois en réparation de son trouble de jouissance pour la période comprise entre décembre 2006 (date de constatation des infiltrations postérieures à la réalisation des travaux de réfection réalisés par les intimés courant 2006) et l'éradication définitive des infiltrations affectant l'appartement, soit la somme de 37 500 euro à la date du prononcé de la présente décision et 500 euro par mois jusqu'à la suppression définitive des désordres, étant par ailleurs considéré que les désordres n'affectent "que" le séjour de l'appartement dont la vocation locative n'est nullement certaine puisque les consorts T ne justifient d'aucune démarche en vue d'une éventuelle mise en location de l'appartement depuis le décès de feu M. Jean-Robert T.
Soutenant que leur appartement est en l'état invendable, qu'ils n'ont pu payer les droits de succession et risquent de se heurter à d'importantes pénalités fiscales, qu'ils sont contraints de payer des charges foncières et autres et qu'ils ne peuvent mettre fin à leur indivision, Geneviève, Michel, Brigitte et Aude T., formant appel incident, sollicitent l'allocation d'une indemnité complémentaire de 100.000 euro et Cendrine T sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a alloué de ce chef aux consorts T une indemnité de 10.000 euro en réparation du préjudice résultant de la nécessité de maintenir le bien en indivision tant que les travaux de réfection des parties communes n'auront pas été réalisés pour permettre sa vente.
Il y a lieu cependant de considérer que les consorts T ne justifient de ce chef d'aucun préjudice certain, réel et indemnisable dès lors :
- que l'appartement litigieux ne peut être qualifié d'invendable, les désordres n'affectant qu'une pièce, même s'il s'agit de la pièce principale,
- que la preuve du lien de causalité entre les prétendues difficultés financières de l'indivision T et le défaut d'entretien des parties communes engageant la responsabilité du syndicat de copropriété à leur égard n'est pas rapportée, les désordres n'étant apparus que très postérieurement à la date d'exigibilité des droits de succession dûs en suite du décès de feu M. Jean-Robert T survenu le 21 sept. 2000,
- que les consorts T ne justifient d'aucune démarche en vue de procéder à la mise en vente du bien litigieux antérieurement à déc. 2006, date de constatation des désordres du chef desquels la responsabilité du syndicat de copropriété est engagée, l'existence même d'un préjudice n'étant nullement établie au regard de l'évolution haussière du marché immobilier.
Il convient dès lors, réformant le jugement déféré sur ce point, de débouter les consorts T de leur demande en dommages-intérêts complémentaires.
Il y a lieu d'ordonner la compensation des créances réciproques entre le syndicat de copropriété et Mme Geneviève T.
Référence:
Référence:
- C.A. de Pau, Ch. 1, 19 févr. 2013 (arrêt N° 13/656, R.G. 12/00338)