La réticence dolosive du vendeur rend inefficace la clause de non-garantie

Le tribunal a jugé également à bon droit que la clause contractuelle d'exclusion de garantie des vices cachés ne saurait trouver application dans le cas d'une réticence dolosive où par définition le vendeur est de mauvaise foi et ne peut dès lors invoquer l'article 1643 du Code civil.
Les acquéreurs ont fondé leur action sur la réticence dolosive dont ils prétendaient avoir été victimes dans le cadre de l'article 1116 et 1117 du Code civil.

La Cour d'appel dit qu'il convient sur ce point de rappeler que le droit pour un acquéreur de demander la nullité d'un contrat par application de l'article 1116 du Code civil n'exclut pas la possibilité de l'exercice par la victime du dol d'obtenir la réparation de son préjudice sur le plan délictuel.

Le Tribunal, selon la Cour, a relevé à juste titre que l'acquéreur qui se plaint de la réticence dolosive du vendeur invoquait en l'espèce non seulement l'article 1116 du Code civil mais également l'article 1382 du Code civil.

Il en a conclu logiquement que l'objet de la demande était l'obtention de dommages et intérêts consécutifs à l'existence d'une attitude dolosive du vendeur avant la vente dont la nullité n'est pas demandée.

Les critiques des époux vendeurs sur l'impossibilité d'un cumul des actions contractuelles et délictuelles ne sauraient donc être retenues et le jugement dont appel dont la Cour adopte les motifs doit ainsi être confirmé sur ce point.

A cet égard, le tribunal a jugé également à bon droit que la clause contractuelle d'exclusion de garantie des vices cachés ne saurait trouver application dans le cas d'une réticence dolosive où par définition le vendeur est de mauvaise foi et ne peut dès lors invoquer l'article 1643 du Code civil.

Il convient donc pour la Cour de rechercher si pour provoquer le consentement des acquéreurs, les vendeurs ont dolosivement retenu les informations portant sur des éléments nécessairement déterminants.

Le premier juge a souligné à bon droit que les vendeurs savaient que le traitement de la charpente ne pouvait se limiter à un simple traitement chimique mais que le bûchage et le sondage des bois mettraient en évidence la nécessité de renforcer ou de remplacer des pièces qui resteraient à la charge des acquéreurs que l'ont avait persuadés du caractère superficiel de l'atteinte soufferte par la charpente du fait des capricornes et de la pourriture.

De la même façon, le tribunal se fondant sur les constatations de l'expert, a relevé que les graves inconvénients d'un système d'assainissement inefficace, inadapté et fréquemment bouché qui n'est pas conforme aux normes les plus élémentaires puisque les effluents se rejettent en réalité dans la nature, dans un ruisseau en contrebas, devaient être portés à la connaissance des acquéreurs car cet élément était déterminant du consentement des acquéreurs.

Le jugement dont appel est donc approuvé sur ce point.

Il n'est pas inutile de souligner en l'espèce que les époux vendeurs n'ont pas appelé en la cause leurs propres vendeurs de la maison acquise depuis seulement trois ans pour un prix il est vrai représentant la moitié du prix auquel ils sont parvenus à vendre l'immeuble à un jeune couple totalement profane et particulièrement vulnérable.

La réticence dont ils ont fait preuve n'en est que plus fautive, l'intention de tromper étant au demeurant confirmée par les manœuvres concernant l'ampleur des désordres dus à l'action des capricornes.

Enfin les acquéreurs d'une maison ancienne sont la plupart du temps conduits à refaire les installations électriques qui au gré de la modification des normes sont devenues obsolètes et dangereuses compte tenu des critère modernes de sécurité. L'état de ces installations est visible pour l'acquéreur qui en fait nécessairement son affaire. Le tribunal a donc à juste titre rejeté ce chef de préjudice.