La vente par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière n'est pas une vente directe

M. et Mme V ont par acte du 2 octobre 2013 confié à la société A. Immobilier un mandat exclusif de vente concernant une maison située à Clamart (Hauts de Seine). Le bien devait être présenté à la vente pour une somme de 830'000 euro. Par avenant du 29 novembre 2013, M. et Mme V. ont transformé le mandat de l'agence en mandat simple.

Le 30 novembre 2013 M. et Mme V ont confié un second mandat, sans exclusivité, à la société JDC Conseil Immobilier. Le bien devait être présenté au prix de 830'000 euro.

Par courrier du 17 avril 2014, M. et Mme V ont informé JDC de ce qu'ils avaient trouvé un acquéreur et qu'un compromis de vente avait été signé ce même 17 avril 2014, par l'intermédiaire de l'agence A. Immobilier.

Les vendeurs ayant informé l'agence immobilière en charge d'un mandat simple que leur bien avait été vendu par l'intermédiaire d'une autre agence ne peuvent être condamnés au paiement de la clause pénale. Cette clause ne peut être déclarée nulle comme abusive. Elle remplit en effet les conditions de forme prévues par l'art. 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et ne prévoit pas le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

En revanche, prévoyant une sanction, elle doit être interprétée strictement. Or, les vendeurs ont conclu la vente par l'intermédiaire d'une autre agence de sorte qu'ils ne peuvent être considérés comme ayant traité directement avec un acquéreur leur ayant été présenté par l'agence. En outre, les acquéreurs étaient eux aussi assistés d'un professionnel de l'immobilier à qui ils avaient consenti un mandat de recherche. La clause pénale prévue au mandat n'a donc pas lieu de s'appliquer.

La responsabilité contractuelle des mandants ne peut enfin être engagée en ce qu'il est manifeste que la négociation menée par l'agence n'a pu aboutir faute pour elle de parvenir à une solution acceptable pour les vendeurs sur la rémunération des deux intermédiaires, difficulté qui a en revanche été dénouée par les deux autres professionnels de l'immobilier à son détriment.