La vente ratée du Château de Brou. Indemnisation de l'agent immobilier

Aux termes de l'alinéa 3 de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, aucune rémunération ou commission ne peut être attribuée à l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue avant que cette dernière n'ai été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Ainsi, L'absence de réalisation de l'opération interdit à l'agent d'exiger le versement de toute rémunération, y compris dans l'hypothèse d'une vente initialement conclue, mais finalement annulée, ce principe présentant un caractère absolu, de telle sorte que toute clause dérogeant, directement ou indirectement, à cette interdiction serait entachée de nullité.

Lorsque la non-réalisation de la condition suspensive procède du comportement du débiteur, l'agent immobilier ne peut donc prétendre à aucune rémunération en cas de défaillance de la condition suspensive, celle-ci fût-elle provoquée par la faute de l'acquéreur, même si l'article 1178 du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.

En revanche, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice, non pas par application de la loi Hoguet, mais en vertu des règles de la responsabilité civile délictuelle.

En vertu de l'article 1240 du Code civil (anciennement art. 1382), tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, la preuve de l'existence d'un préjudice, d'une faute et d'un lien de causalité devant être rapportée.

La SARL TERIMMO, agent immobilier, intervenant en qualité de mandataire de la SARL CHATEAU DE BROU, recherche la responsabilité de M. Pascal B sur le fondement de l'article 1240 précité en lui reprochant d'avoir retardé la date de la vente définitive et le versement des fonds pendant plusieurs mois alors qu'il avait en amont proclamer à diverses reprises sa volonté d'acquérir le bien immobilier ; faute qui selon elle a engendré une perte de temps considérable notamment au regard des nombreuses démarches effectuées auprès des différents intervenant à l'acte de vente, y compris les notaires et qui se sont révélées inutiles en raison du comportement de M. Pascal B ;  une perte financière lui a également été causée en raison du refus de M. Pascal B de payer ses honoraires.

En l'espèce, une promesse synallagmatique portant sur la vente du château de Brou pour un prix de 4 270 000 EUR, hors provision sur frais de l'acte et honoraires ou émoluments de négociation, a été conclue le 10 juin 2014 entre la SCI LES AMIS DES JEUNES, la société CHATEAU DE BROU, et M. Pascal B.

Il ressort des pièces versées à la procédure et notamment des multiples échanges ayant eu lieu, sur la période de mai à août 2014, entre la SARL TERIMMO et M. Pascal B que ce dernier a manifesté clairement et fermement à de nombreuses reprises sa volonté d'acquérir le bien ; dans un message électronique en date du 9 Septembre 2014, M. Pascal B affirmait encore, malgré des déconvenues rencontrées afin de mobiliser les fonds nécessaires, qu'il souhaitait « aller jusqu'au bout » ; et ce n'est que le 10 octobre 2014, alors que la signature de l'acte notarié était imminente, que M. Pascal B, par l'intermédiaire de son notaire, a fait savoir à la SARL TERIMMO qu'il ne souhaitait plus acquérir le château ; par ailleurs, la SARL TERIMMO a envoyé le 9 octobre 2014, une mise en demeure restée infructueuse à M. Pascal B afin qu'il lui règle ses honoraires.

M. Pascal B a ainsi manqué de diligence à l'égard de la SARL TERIMMO en décidant subitement de ne plus se porter acquéreur du bien immobilier alors qu'il lui avait réitérer à de nombreuses reprises une telle volonté. Ce manque de diligence a causé un préjudice à la SARL TERIMMO qui sur une période de près de 5 mois a engagé du temps et des moyens afin de suivre l'évolution du dossier et a surtout perdu une chance d'obtenir paiement de sa commission de 125 000 EUR, qui peut être évaluée à 2/3 environ

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la SARL TERIMMO et de condamner M. Pascal B au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, à hauteur de 83 000 EUR, une opération de cette ampleur comportant toujours un aléa important.