L'accord sur la chose vendue n'était pas parfait

Dans la perspective d'y établir un fonds de commerce de restauration avec une terrasse extérieure de 47m², Mme Huor H. épouse T., agissant pour le compte de la SCI T. dont elle était la gérante, a, suivant un acte sous seing privé rédigé le 19 mars 2009 par l'agence immobilière S.A.R.L. C.l.e.f. Immobilier, signé une promesse synallagmatique de vente d'un ensemble immobilier composé des lots n° 1 et n° 2 situé au numéro [...], pour un prix de 198.500 EUR.

Le lot n° 1 appartenant à M. Félix B. est constitué d'une maison en pierre avec un étage et des combles partiellement aménageables représentant une SHOB de 152 m², implantée sur un terrain de 76 m². Celui portant le n°2, dont M. B. est également propriétaire, est constitué d'un local de 95 m² avec une toiture en terrasse sur un terrain de 140 m², le tout cadastré NL 188, d'une superficie de 00ha 01ca 69ca.

Les parties avaient ajouté en page 8 de l'acte la clause suivante : "il est rappelé qu'en cas de substitution du bénéficiaire, le substitué ne pourra se prévaloir de cette condition suspensive qui n'est stipulée qu'au profit du titulaire. Cette condition suspensive sera considérée comme réalisée, sauf substitution au profit d'une personne morale dans laquelle M. et Mme T. seront majoritairement associés".

La vente a été réitérée par acte notarié du 7 août 2009 entre M. B. et la SCI Kobe, dont Mme T. était également la gérante à cette période.

Le même jour, M. Félix B. a cédé à la SCI T. une parcelle bâtie située au numéro [...], cadastrée section NL n°188 pour 00ha 01a et 69ca, représentant une surface de 47m², moyennant le prix de 193.500 EUR.

L'immeuble proposé à la vente provenait de la division d'une parcelle de plus grande importance, originellement cadastrée section NL n°26 pour une superficie de 00ha 19a 99ca, dont le surplus demeurait la propriété de M. B.

Le 16 mai 2011, M. Félix B. a comparu devant le notaire de l'acquéreur et proposé de réitérer son engagement de céder le bien immobilier après l'établissement d'un état descriptif de division de la parcelle n°191 en deux lots dont l'un devait constituer le lot D et être composé du seul terrain de 47 m².

La réitération de la vente n'est jamais intervenue.

Le vendeur est décédé le 7 mars 2013, laissant pour héritiers son épouse Mme Léa Emma L. et leurs trois enfants : mesdames Marie-José B. épouse B., Daniele Andrée B. et M. Jean-Luc Pierre B. (ci-après les consorts B.).

Suivant actes d'huissier des 12 et 13 mai 2016, la SCI Kobe, revendiquant le bénéfice de la promesse synallagmatique de vente du 7 août 2009, a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de considérer parfaite la vente du terrain d'une superficie de 47m² situé [...] issu de la division de la parcelle cadastrée section NL numéro 191, surface de 00ha 16a 54ca, désigné sous le lot D et d'ordonner à Mme Léa L. ainsi qu'aux consorts B. de régulariser l'acte définitif de vente, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Le décès de Mme L. est survenu le 4 septembre 2018.

Appel a été fait du jugement de première instance.

Le point de départ du délai de prescription d'une action personnelle ou mobilière peut être fixé à la date de la connaissance par la partie revendiquant l'exécution forcée de la vente du refus de son cocontractant d'exécuter l'opération immobilière projetée. En l'espèce, l'action en réalisation judiciaire de la vente initiée par l'acquéreur ne peut être déclarée prescrite, dans la mesure où le vendeur a manifesté à plusieurs reprises, depuis la date du compromis de vente, son souhait de parvenir à la réalisation de la transaction.

C'est en vain que les vendeurs sollicitent la nullité de la promesse de vente pour non-réitération par acte authentique dans les dix-huit mois suivant la signature, dans la mesure où la durée de l'engagement prévu dans l'acte litigieux est de 14 mois et 24 jours, et qu'aucun avenant ou autre document signé par les parties n'a prorogé ce délai qui est donc inférieur à 18 mois.

C'est également en vain que les vendeurs soulèvent l'absence de production par l'acquéreur du pouvoir de représentation du mandataire du vendeur initial, dans la mesure où le mandat n'a pas été contesté par le vendeur initial lors de la signature de la promesse et que l'un des héritiers du vendeur initial a rencontré le mandataire avant la signature de la promesse.

Cependant, la localisation du bien objet de la vente demeure quelque peu imprécise, et des contraintes administratives ont modifié de manière non négligeable le projet initial. Le bien promis à la vente est ainsi dépourvu de caractère suffisant déterminable, de sorte que l'accord sur la chose vendue n'apparaît pas parfait. En conséquence, l'acquéreur ne peut revendiquer l'exécution de l'engagement souscrit par le vendeur initial.