L'acquéreur ayant refusé la réitération authentique prévue au compromis sera condamné au paiement de la clause pénale, malgré la rédaction ambiguë du contrat. Si la clause litigieuse stipule un délai pour réclamer en justice le paiement de la clause pénale ou la perfection de la vente, "le tout dans un délai d'un mois"
Par acte sous signature privée du 15 février 2007, monsieur Jean-Louis C., madame Josette C. épouse S., monsieur Marcel C., madame Rose-Marie C., monsieur Henri C. et monsieur Frédéric C., vendeurs, ont conclu avec la S.A.S.U. SP Finance et Developpement, acquéreur un compromis de vente portant sur plusieurs terrains situés quarticr des Camoins à Marseille, la réitération devant intervenir au plus tard le 3 mars 2008.
L'acte comportait plusieurs conditions suspensives, dont en patticulier l'obtention de deux permis de construire par l'acquéreur.
La S.A.S.U. SP Finance et Développement a versé la somme de 20.000 EUR auprès de l'étude notariale au titre du dépôt de garantie tel que mentionné.
Une clause pénale était stipulée à l'article 10 de la convention, pour un montant de 115.000 EUR.
Par avenants les 24 juin 2008, 9 avril 2009, 14 avril 2011 et 24 décembre 2012, la date limite de réitération a été repoussée au 28 février 2013.
Une demande de permis de construire groupée a été déposée le 30 mai 2007 et un permis de construire a été obtenu le 12 mars 2009.
Le recours en annulation formé à l'encontre de cet arrété de permis de construire a été rejeté par le Tribunal administratif de Marseille par jugement du 22 décembre 2010
Cette décision a été confirmée par la Cour administrative d'appel de Marseille par arrét du 15 novembre 2012.
L'acquéreur a été sommé de comparaitre aux fins de signature et afin de procéder à la réalisation de la vente par exploit d'huissier du 21 novembre 2014.
A cette date, la S.A.S.U. SP Finance et Developpement ne s'est pas présentée et un procés-verbal de carence a été dressé par maitre M., notaire à Marseille, le 26 novembre 2014.
Les consorts C. réclament la condamnation de l'acquéreur à leur payer la somme de 115 000 euros au titre de la clause pénale.
Le compromis initialement conclu entre les parties comporte une clause pénale rédigée dans les termes suivants:
' Au cas ou toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, aprés avoir mis en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de cent quinze mille euros (115.000 EUR) à titre de clausepénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil,indépendamment de tous dommages et intéréts.
La réitération par acte authentique devait initialement intervenir au plus tard le 3 mars 2008, étant précisé que : ' Si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision dejustice, la partie défaillante supportant lesfrais de justice, le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du présent ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages et intérêts'
Si cette clause comporte la formule « le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du présent ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte », il résulte de sa rédaction et de l'économie générale du contrat qu'elle ne concerne que la possibilité de faire constater la vente par décision de justice.
Il apparaît que ce délai a été visé de manière indicative, sans prévoir de sanction particulière, et que n'ets pas caractérisée l'existence d'une fin de non recevoir en ce qui concerne la demande en paiement de la clause pénale qui fait l'objet d'une phrase spécifique postérieure, distinguant la demande en réalisation de la vente de celle en paiement de la clause pénale.
Dans ces conditions, la S.A. Groupe Perottino ne peut prétendre que les vendeurs auraient dû agir en paiement de la clause pénale antérieurement à l'expiration du délai d'un mois suivant la date butoir du 28 février 2013, alors que le courrier adressé le 1er juin 2016, par le notaire au conseil des acquéreurs mentionne que le groupe Perottino lui avait indiqué le 24 juillet 2014 relancer le géomètre, pour faire réaliser le document arpentant en vue de l'acte de vente et qu'il a manifesté sa volonté de ne pas donner suite à l'achat du terrain par courrier du 12 novembre 2014, révélant ainsi qu'il considérait que le délai qu'il invoque avait été prorogé d'un commun accord entre les parties.
L'assignation a été délivrée avant l'expiration du délai de prescription de cinq ans, ayant couru à compter du 28 février 2013.
Il n'est pas contesté par l'acquéreur qu'il a renoncé à l'opération, alors que les conditions suspensives étaient remplies.
Les consorts C. sont ainsi fondés à réclamer à la S.A. Groupe Perottino le paiement de la clause pénale contractuelle dès lors qu'elle avait été sommée par acte d'huissier du 21 novembre 2014 de comparaître devant le notaire et qu'elle n'a pas déféré à cette convocation.
L'acquéreur ayant refusé la réitération authentique prévue au compromis sera condamné au paiement de la clause pénale, malgré la rédaction ambiguë du contrat. Si la clause litigieuse stipule un délai pour réclamer en justice le paiement de la clause pénale ou la perfection de la vente, "le tout dans un délai d'un mois", il résulte de sa rédaction et de l'économie générale du contrat qu'elle ne concerne que la possibilité de faire constater la vente par décision de justice. Il apparaît que ce délai a été visé de manière indicative, sans prévoir de sanction particulière, et que n'est pas caractérisée l'existence d'une fin de non-recevoir en ce qui concerne la demande en paiement de la clause pénale qui fait l'objet d'une phrase spécifique postérieure, distinguant la demande en réalisation de la vente de celle en paiement de la clause pénale. Les vendeurs sont ainsi fondés à réclamer à l’acquéreur le paiement de la clause pénale contractuelle.
- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 5 octobre 2021, RG n° 18/19281