L'acquéreur n’a pas effectué les démarches nécessaires à l’obtention du prêt bancaire visé à la clause de condition suspensive

 

Le compromis de vente dispose en page 9 que : «Afin de respecter le délai ci-après indiqué pour la justification du refus ou de l’obtention du ou des prêts, l’acquéreur s’engage à effectuer toutes les démarches dans le délai de quinze jours à compter des présentes.

Dans tous les cas, l’obtention ou le refus des prêts devra être justifié par l’acquéreur au plus tard le 15 avril 2016 (pour s’en tenir à la mention modifiée par Monsieur A), à Maître G Y, Notaire à Quimper, à peine de caducité des présentes si bon semble au vendeur.

En cas de non réalisation des conditions suspensives dans le délai ci-après fixé pour la signature de l’acte authentique, les parties seraient déliées de tout engagement, et le vendeur reprendrait la libre disposition de l’immeuble. L’acompte versé serait restitué à l’acquéreur, sans indemnité».

Monsieur A, acquéreur, ne verse aux débats ni la demande de prêt qu’il s’était engagé à déposer ni la décision (favorable ou défavorable) de la banque. Si le notaire a indiqué par courriel du 4 mars 2016 que l’acquéreur lui avait indiqué avoir obtenu son prêt, la demande de justification qu’il a adressée (14 mai 2005) est restée vaine, ce qui a d’ailleurs justifié le report du premier rendez-vous de signature de l’acte authentique.

La demande de justification adressée par le conseil de madame X, venderesse, le 1er juillet 2016 n’a pas eu plus de succès.

Il s’ensuit qu’il doit être considéré que monsieur A n’a pas effectué les démarches nécessaires à l’obtention du prêt litigieux bancaire et que, ce faisant, il a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, laquelle sera réputée accomplie, conformément aux dispositions de l’art. 1178 du Code civil dans sa rédaction applicable au moment des faits («la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement»).

Ainsi, toutes les conditions suspensives du compromis sont, soit accomplies, soit réputées accomplies.

En conséquence, le jugement entrepris est réformé en ce qu’il a constaté la caducité du compromis de vente dont s’agit.

Dès lors que les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente étaient remplies, l'acquéreur était tenu contractuellement de réitérer la vente de l’immeuble devant notaire.

En refusant néanmoins de signer l’acte réitératif de vente, monsieur A, ledit acquéreur, a contrevenu aux obligations auxquelles il s’était engagé et il doit être condamné au payement de la clause pénale stipulée à l’acte dont le montant ne fait l’objet d’aucune discussion.

Le jugement sera en conséquence également infirmé en ce qu’il a débouté madame C X de sa demande aux fins de condamnation de monsieur F A, acquéreur, au titre de la clause pénale. Ce dernier sera donc condamné à payer à madame X la somme de 27. 880 EUR, montant de cette clause.

Madame X, venderesse, estime, en second lieu, que le comportement de monsieur A, acquéreur, lui a causé un préjudice en ce qu’il a conduit à une immobilisation de son bien pendant une période au cours de laquelle elle aurait pu poursuivre la location de son bien et ainsi percevoir des loyers, chance qu’elle a perdue.

Elle rapporte qu’entre le 13 mai 2007 et le 13 mai 2016, elle a loué l’immeuble objet du compromis à la société "Garage X-Hénaff", moyennant le paiement d’un loyer annuel de 22 .800 EUR hors taxes. Elle précise qu’elle s’est opposée à la demande (24 février 2016) de son locataire de demeurer dans les lieux jusqu’au 31 décembre suivant, lui faisant en réponse, sommation, par acte du 3 mars 2016, d’être présent le jeudi 12 mai 2016 à 16h à l’état des lieux de sortie du bail commercial et à la remise des clés.

L’examen de la sommation révèle que, suite à un échange de courriers remontant au mois de mai 2015 (lettres des 7 et 27 mai 2015), le locataire avait pris la décision ou du moins s’était engagé à quitter les lieux le 13 mai 2016 (terme du bail commercial en cours), ce qui a très certainement concouru à la décision de la propriétaire de mettre ce bien en vente.

Madame X soutient que si elle avait été informée de la décision de monsieur A de renoncer à son acquisition, elle aurait fait droit à la demande de son locataire. Or, d’une part, à la date du 3 mars 2016, jour de la sommation, aucun élément ne permet d’affirmer que la décision de l’acquéreur était prise. D’autre part, et si tel avait été le cas, rien ne permet de supposer que la bailleresse aurait accepté de maintenir sa locataire dans les lieux pour une période de près de huit mois supplémentaires alors que son souhait était de vendre le bien et que la vente d’un bien libre de toute occupation est plus aisée. Elle n’est d’ailleurs nullement revenue sur sa décision lorsqu’elle a appris début mai 2016 que monsieur A avait, au contraire, accepté que le locataire demeurât provisoirement dans les lieux (attestation de madame B)

Or, pour être indemnisée la perte de chance doit être certaine ce qui suppose que la chance invoquée soit réelle et sérieuse ce qui n’est, en l’espèce, manifestement pas le cas au regard du comportement de madame X et de sa volonté réitérée de voir les lieux effectivement libérés au terme du bail.

Elle est donc déboutée de sa demande en dommages et intérêts.