Par acte sous-seing privé du 25 novembre 2009 M B et son épouse née Z L ont promis de céder à U-V W un bien immobilier situé à Frontignan (34) pour le prix de 200.000 ERUR, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.
L’acte authentique devait être signé au plus tard le 20 novembre 2010.
M B est décédé le […] laissant à sa succession son fils C qui y a renoncé le 9 mars 2011. Ses deux filles, G B épouse D et J B épouse Y sont devenues héritières de leur grand-père.
En l’absence de signature de l’acte authentique U-V W, par exploit du 9 juin 2015, a assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier Z veuve B, G et J B afin de voir constater l’accord des parties sur la chose et sur le prix et voir dire que le jugement à intervenir vaudrait acte de vente.
Par jugement du 27 juin 2017 ce tribunal a :
' dit que la promesse de vente du 25 novembre 2009 n’est ni caduque ni nulle;
' dit que le jugement vaut vente et emporte transfert du droit de propriété à U-V W du bien immeuble situé à Frontignan, […], lieu-dit La Coste, cadastré CP 254, à savoir une maison d’habitation pour une surface de 8 ares 45 centiares, élevée d’un étage sur une partie du rez-de-chaussée correspondant aux combles avec sous-sol et terrain attenant en nature de jardin ;
' condamné solidairement G et J B à verser à U-V W la somme de 35 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
' débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
' condamné solidairement G et J B aux dépens et à payer à U-V W la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
' dit qu’il sera procédé à la publication du jugement auprès de la conservation des hypothèques territorialement compétente à la requête de la partie la plus diligente.
G et J B ont relevé appel de cette décision le 22 septembre 2017 à l’encontre de U-V W et de Z L veuve B.
Z L veuve B est décédée le […] et ses héritiers, sa fille N B née H, ses petits-enfants I H et P H sont intervenus à la procédure.
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Les appelantes, ayants droit des vendeurs, soulèvent au principal, en application de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation la nullité du compromis de vente signé le 25 novembre 2009.
Ce texte dispose que toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à 18 mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de 18 mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique lorsqu’elle est consentie par une personne physique.
Cet article vise aussi bien la promesse unilatérale de vente que la promesse synallagmatique de vente d’un immeuble. Il a pour objet d’assurer la protection du vendeur qui mobilise son bien pendant une longue durée et ainsi cette nullité relative ne peut être invoquée que par ce dernier.
Le compromis de vente signé le 25 novembre 2009 entre des personnes physiques, les époux B et U-V W, est soumis de plein droit à l’article L 290'1 du code de la construction et de l’habitation.
Il devait donc être réitéré par les parties ou leurs ayant droits avant le 25 mai 2011.
Il appartenait à l’acquéreur de sommer de comparaître devant le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique les héritiers de M. B et Z veuve B aux fins de signature de cet acte avant cette date, ce qu’il n’a pas fait alors que Mme Z L veuve B avait manifesté son intention de réitérer l’acte sous-seing privé et que C B, fils de M B décédé, avait renoncé le 9 mars 2011 à sa succession laissant ainsi, en qualité d’héritières, ses deux filles qui devaient être convoquées devant le notaire.
En conséquence, il convient de dire que la promesse de vente en date du 25 novembre 2009 est nulle et de nul effet en application des dispositions de l’article L 290'1 du code de la construction et de l’habitation, de débouter U-V W de ses demandes et d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions.
- Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 10 mars 2022, RG n° 17/05009