Le bénéficiaire de la promesse de vente doit demander un prêt conforme à son engagement

Il appartient au bénéficiaire de la promesse, qui invoque la non-réalisation de la condition suspensive relative au prêt stipulée en sa faveur, de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques contractuelles et que, faute d'avoir sollicité un tel prêt, le condition suspensive est réputée accomplie aux torts du bénéficiaire par application de l'art. 1178 du Code civil.

Le bénéficiaire devait justifier du dépôt de demandes de prêt auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, d'un montant maximum de 390 000 EUR, d'une durée de 15 ans, au taux d'intérêt maximum de 4, 5 % l'an. Or, la preuve d'une demande de prêt conforme à ces caractéristiques ne peut être déduite du seul fait que M. X, bénéficiaire, a communiqué au Crédit agricole de Brie-Picardie et à la Banque populaire occitane la copie de la promesse de vente. 

Par suite, c'est à bon droit que le Tribunal de grande instance a dit que la condition suspensive était défaillie et que la promesse était caduque du fait de M. X. 

La promesse unilatérale de vente du 27 novembre 2009 met à la charge du bénéficiaire une indemnité d'immobilisation, faute par lui "d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées". Cette indemnité, qui répare le préjudice né de l'immobilisation du bien pendant la durée de l'option conférée au bénéficiaire, est due par ce dernier pendant toute cette durée, même dans le cas où le bénéficiaire renoncerait à lever l'option avant l'expiration de ce délai, sauf en cas non-réalisation d'une condition suspensive. 

En conséquence, M. X, qui a renoncé à lever l'option avant l'expiration du délai qui lui était imparti pour le faire, au motif qu'il n'avait pas obtenu le prêt, est redevable de l'indemnité dès lors qu'il vient d'être dit qu'il avait fait défaillir la condition suspensive qui le protégeait. 

Selon l'art. 1152 du Code civil, la clause pénale vient sanctionner le manquement d'une partie à l'exécution d'une convention. Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, n'étant pas tenu d'acquérir, ne manque pas à une obligation contractuelle en décidant de ne pas acheter, de sorte que la stipulation au profit du promettant d'une indemnité d'immobilisation ne constitue pas une clause pénale. 

Par suite, la promesse unilatérale de vente du 27 novembre 2009 a exactement qualifié d'indemnité d'immobilisation la somme de 39 000 EUR mise à la charge du bénéficiaire, "à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible" faute par lui "d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées". 

Cette indemnité, qui est forfaitaire et non révisable, est due sans que le créancier ait à justifier d'un préjudice. 

En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. X au paiement de cette indemnité d'immobilisation.