Le bon de visite de l'agent immobilier ne peut servir de fondement à une rémunération

Par acte du 27 juillet 2012, M. Patrick P et Mme Gisèle P ont donné mandat non exclusif à l'Agence CENTURY 21 gérée par la SARL ALCO TRANSACTIONS, de vendre une maison d'habitation située à [...], au prix net vendeur de 200.000 euro, la rémunération du mandataire, à la charge du mandant, étant fixée à la somme de 10.000 euro.

Le mandat de vente était prévu pour une durée initiale de 3 mois à compter de la signature, soit jusqu'au 27 octobre 2012, avec une prorogation d'une durée maximale de 12 mois à défaut de dénonciation de l'acte.

Pendant la durée initiale du mandat, soit le 12 septembre 2012, Mme Clémence M. et M. Simon M ont signé un bon de visite, reconnaissant explicitement avoir demandé et reçu de la SARL ALCO TRANSACTIONS le nom, l'adresse et les conditions de vente de trois immeubles, dont l'immeuble sis [...], objet du mandat précité.

Mme Clémence M et M. Simon M ont visité l'immeuble d'habitation avec la SARL ALCO TRANSACTIONS.

Le 28 septembre 2012, une transaction immobilière entre M. Patrick P. et Mme Gisèle P, d'une part, et Mme Clémence M et M. Simon , d'autre part, est intervenue suivant acte sous conditions suspensives par l'intermédiaire de la société B. IMMOBILIER.

M. Patrick P et Mme Gisèle P ont informé la SARL ALCO TRANSACTIONS de la réalisation de la vente.

La SARL ALCO TRANSACTIONS a alors vainement réclamé à M. Patrick P et Mme Gisèle P, puis à Mme Clémence M et M. Simon M le versement de l'indemnité de 10.000 euro prévue au mandat de vente du 27 juillet 2012 et dans le bon de visite du 12 septembre 2012.

Le mandat non exclusif de vente confié à un agent immobilier précise que le mandant s'interdit "pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui". C'est en vain que l'agent immobilier recherche la responsabilité du mandant. Ce dernier n'a pas conclu directement avec les acquéreurs, mais par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière. Dès lors que le mandat n'était pas exclusif et qu'il n'interdisait pas de traiter par l'intermédiaire d'une autre agence avec un acquéreur présenté par le premier agent immobilier, aucune faute n'a été commise par le mandant. De plus, ce dernier a informé le premier agent immobilier, le 11 octobre 2012, de la vente conclue le 28 septembre 2012. L'agent immobilier doit donc être débouté de ses demandes d'indemnité compensatrice et de dommages et intérêts dirigées contre le mandant.

Il en est de même des demandes dirigées contre les acheteurs. D'une part, en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), il est considéré qu'un bon de visite ne peut servir de fondement ni à un droit à commission, ni à un droit à indemnisation et que l'acquéreur potentiel d'un bien ne peut-être condamné à payer à un agent immobilier une somme à titre de dommages intérêts sur le fondement d'un bon de visite qu'il a signé au profit de l'agent immobilier et comportant l'engagement de l'acquéreur de ne pas acheter le bien sans le concours de l'agent immobilier sous peine de dommages intérêts. D'autre part, la responsabilité délictuelle des acheteurs n'est pas davantage engagée, puisque aucune collusion frauduleuse avec le mandant ne peut être retenue, ce dernier n'ayant commis aucune faute.