Le cahier des charges de la ZAC après la disparition de la ZAC

L'implantation du local technique de la piscine en limite de propriété, en contravention du cahier des charges de la ZAC est constitutive d'un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés dans le cadre de ses pouvoirs de faire cesser

M. Mathieu P. et Mme Marjolaine R. ont acquis, par acte notarié du 26 octobre 2006, un terrain cadastré CA 521 et BC231 situé en [...] afin d'y faire édifier leur maison d'habitation.

M. Fabrice B. et Mme Laurence M., son épouse, ont acquis une maison d'habitation sur des parcelles contiguës par acte notarié du 1er juillet 2014.

Les époux B. ont fait construire par la société Sertahl durant l'été 2014, sur déclaration préalable de travaux, une piscine, ainsi qu'un local technique de 4 m² de surface, ce dernier en limite de propriété.

Par acte du 25 juillet 2017, M. P. et Mme R. ont fait assigner les époux B. devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes aux fins d'obtenir notamment, au visa de l'article 809 du code de procédure civile et de l'existence d'un trouble manifestement illicite, la démolition du local technique de la piscine.

Les époux B. ont assigné en intervention forcée et garantie la société Sertahl qui a construit le local technique.

Les parties ont accepté une mesure de médiation judiciaire qui n'a pas abouti.

Si en vertu de l'article L. 311-6 du Code de l'urbanisme, les cahiers des charges de cession de terrains situés à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté deviennent caducs à la date de la suppression de la zone, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.

L'implantation du local technique de la piscine en limite de propriété, en contravention du cahier des charges de la ZAC est constitutive d'un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés dans le cadre de ses pouvoirs de faire cesser ; ainsi que l'a justement retenu le premier juge qui a également rappelé de manière pertinente que l'existence ou non d'un préjudice subi par les demandeurs constituait une circonstance inopérante à cet égard, la cour ajoutant que le fait que la gêne excède les inconvénients normaux du voisinage ne constitue pas davantage une condition nécessaire au bien-fondé de l'action en cessation du trouble invoqué.

Si les maîtres de l’ouvrage se prévalent des dispositions de l'article 1221 du Code civil selon lequel le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier, il apparaît toutefois que le seul moyen de faire cesser le trouble constitue le déplacement du local technique litigieux dans sa limite réglementaire, et donc sa démolition. Cette mesure de démolition ne peut être considérée comme disproportionnée, notamment au regard du respect du domicile des maîtres de l’ouvrage, telle que résultant de l'article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dès lors qu'une telle mesure ne compromet pas pour ces derniers l'habitabilité de leur bien.