Le cahier des charges du lotissement, document contractuel, ne disparaît pas

Aux termes de l’art. 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique. L’empiétement sur la propriété d’autrui est par conséquent prohibé et ouvre au propriétaire victime de l’atteinte à sa propriété une action en démolition et en dommages et intérêts.

Suivant l’art. 662 du même code, on ne peut appliquer ni appuyer aucun ouvrage sur un mur mitoyen sans l’autorisation du voisin ou avoir fait régler par experts les moyens nécessaires pour que l’ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre.

Le cahier des charges du lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Si l’art. L.442-9 du code de l’urbanisme édicte dans son premier alinéa que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement sont caduques dix ans après la délivrance de l’autorisation de lotir si à cette date le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu, il précise dans son alinéa 3 que cette disposition ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement.

Il en résulte que, s’agissant des dispositions destinées à régler les relations entre les co-lotis, le cahier des charges n’est pas frappé de caducité à l’échéance des dix ans et qu’il conserve son caractère contractuel de sorte que chaque co-loti est recevable à obtenir le respect des obligations édictées sans avoir à justifier d’un préjudice.

Dans cette affaire, le permis de construire autorisait la construction d’un abri de jardin fermé complété par un auvent de chaque côté, la hauteur de l’auvent situé en limite de propriété étant de 2,10m et la hauteur maximale étant de 3,40m à partir du sol naturel. Le premier modificatif autorisait la suppression de l’auvent situé en limite de la propriété M et l’agrandissement de l’auvent opposé, la hauteur maximale de l’abri passant à 3,45m. Le second modificatif autorisait la modification de l’aspect extérieur de l’abri avec création de deux portes dont une destinée à desservir "la cave".

Le cahier des charges du lotissement prévoit en son article 16 qu’entre les lots, les clôtures sont constituées d’un simple grillage d’une hauteur de 1,25m doublé d’une haie vive et que les constructions annexes devront obligatoirement être incorporées ou accolées aux bâtiments principaux. Il prévoit en outre une distance minimale des constructions de la limite séparative de 4 mètres. Ces dispositions ne constituent pas l’énoncé de règles d’urbanisme mais de règles destinées à organiser la vie collective au sein du lotissement et qui ne sont donc pas atteintes de caducité par l’écoulement du délai de dix ans.

Il est acquis que les époux F ont édifié la construction non pas à partir du sol naturel mais sur un soubassement en parpaings abritant un local à usage de cave, d’une hauteur de 1,80 m, prenant appui sur la murette séparative mitoyenne et dépassant la largeur de celle-ci de 2 centimètres du côté de la propriété M. Ils ont en outre surmonté le mur du soubassement litigieux de pare-vue d’une hauteur de 1,93 m, créant ainsi une clôture séparative pleine d’une hauteur de 3,73 m.

Les premiers juges ont justement retenu que la mention sur le dernier permis modificatif de la création d’une porte de cave n’emportait pas autorisation de dépasser la hauteur de la construction ; que pas plus, elle n’autorisait la création, sur le sol naturel, d’un soubassement à usage de cave qui ne figurait pas sur les plans du permis de construire et qui n’était pas mentionné à la demande de modificatif de sorte que l’ouvrage n’est pas conforme au permis de construire.

Il ressort en outre du procès-verbal de constat d’un huissier de justice en date du 3 mars 2014 que l’altimétrie du sol naturel des deux terrains était la même au droit de la murette séparative des propriétés respectives des parties et que, si, suite à la suppression de l’auvent, le mur de l’abri de jardin se trouve à distance de la limite de propriété, la plate forme constituant la structure de la "cave" crée une vue de 1,80 m sur la propriété M. sans respecter la servitude de distance de l’art. 678 du code civil.

Ainsi sont caractérisés non seulement un empiétement sur la propriété voisine et un appui non autorisé sur la murette mitoyenne non destinée à servir de soutènement, mais en outre le non respect du cahier des charges du lotissement en matière de clôture et de construction, toutes irrégularités auxquelles s’ajoute la non conformité au permis de construire, qui justifient la démolition du mur et de l’abri litigieux. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit à ce chef de demande.

Les premiers juges ont fait une juste appréciation du trouble de jouissance subi par les époux M du fait de la présence de l’ouvrage et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.