Le cahier des charges d'une ZAC a valeur contractuelle ; il doit être rapporté dans l'acte notarié

Le cahier des charges d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) est un document contractuel qui s’impose à tous les propriétaires successifs de biens situés sur la zone considérée, même si le cahier des charges est devenu caduc à la suite de la suppression de la ZAC.

Il doit être rapporté dans l'acte notarié de vente.

Mme R. et M. P. font grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de démolition de l'abri de piscine et de rejeter toute autre demande, alors « que l’acte de propriété de M. et Mme B. comportait un « rappel des clauses et conditions du cahier des charges de cession des terrains », lesquelles étaient littéralement reproduites ; que ces dispositions incluses dans l’acte de vente du 1 juillet 2014, alors même que la ZAC était devenue caduque, leur conféraient nécessairement un caractère contractuel ; qu’en énonçant néanmoins que « le seul rappel par leur acte notarié de certaines clauses et conditions dudit cahier des charges, caduc par l’effet de la loi, (…) ne crée pas à la charge de M. et Mme B. une obligation de nature contractuelle dont Mme R. et M. P. seraient susceptibles de se prévaloir pour poursuivre, au motif du trouble manifestement illicite résultant de la méconnaissance des prescriptions dudit cahier des charges, la démolition d’un abri technique de piscine contrevenant à celles-ci », la cour d’appel a violé l’article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour de cassation

au visa des articles 1134, alinéa 1, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et L. 311-6, alinéa 3, du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018 :

Aux termes du premier texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Si, en vertu du second, les cahiers des charges de cession de terrains situés à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté signés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n 2000-1208 du 13 décembre 2000 deviennent caducs à la date de la suppression de la zone, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.

Pour rejeter la demande de Mme R. et M. P., l'arrêt retient, que, selon l'article L 311-6 du Code de l'urbanisme dans sa version applicable à l'espèce, le cahier des charges des zones d'aménagement concerté, qui peut fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone, devient caduc à la date de sa suppression.

Il ajoute qu'il est constant en l'espèce que la ZAC a été supprimée par délibération du conseil municipal du 17 décembre 2013, soit avant la date d'acquisition de leur bien par M. et Mme B., et que le seul rappel par leur acte notarié de certaines clauses et conditions dudit cahier des charges, caduc par l'effet de la loi, et au titre desquelles il n'est fait aucune référence à l'article 3-6 des prescriptions architecturales dont l'acte de Mme R. et M. P. précise qu'elles étaient annexées audit cahier des charges, ne crée pas à la charge de M. et Mme B. une obligation de nature contractuelle dont Mme R. et M. P. seraient susceptibles de se prévaloir pour poursuivre, au motif du trouble manifestement illicite résultant de la méconnaissance des prescriptions de ce cahier des charges, la démolition d'un abri technique de piscine contrevenant à celles-ci.

 En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la reproduction, dans l'acte de vente, des stipulations du cahier des charges, qui prévoyaient que tant les règles de droit privé s'ajoutant aux dispositions contenues dans le plan local d'urbanisme que les conditions générales des ventes consenties par l'aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s'imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire de la ZAC, ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.