Le compromis de vente ne rend pas toujours la vente parfaite

Dans la perspective d'y établir un fonds de commerce de restauration avec une terrasse extérieure de 47m², Mme Huor H. épouse T., agissant pour le compte de la SCI T. dont elle était la gérante, a, suivant un acte sous seing privé rédigé le 19 mars 2009 par l'agence immobilière S.A.R.L. C.l.e.f. Immobilier, signé une promesse synallagmatique de vente d'un ensemble immobilier composé des lots n°1 et n°2 situé au numéro [...], pour un prix de 198.500 EUR.

Le lot n°1 appartenant à M. Félix B. est constitué d'une maison en pierre avec un étage et des combles partiellement aménageables représentant une SHOB de 152 m², implantée sur un terrain de 76 m². Celui portant le n° 2, dont M. B. est également propriétaire, est constitué d'un local de 95 m² avec une toiture en terrasse sur un terrain de 140 m², le tout cadastré NL 188, d'une superficie de 00ha 01ca 69ca.

Les parties avaient ajouté en page 8 de l'acte la clause suivante : 'Il est rappelé qu'en cas de substitution du bénéficiaire, le substitué ne pourra se prévaloir de cette condition suspensive qui n'est stipulée qu'au profit du titulaire. Cette condition suspensive sera considérée comme réalisée, sauf substitution au profit d'une personne morale dans laquelle M. et Mme T. seront majoritairement associés'.

C'est en vain que les vendeurs sollicitent la nullité de la promesse de vente pour non-réitération par acte authentique dans les dix-huit mois suivant la signature, dans la mesure où la durée de l'engagement prévu dans l'acte litigieux est de 14 mois et 24 jours, et qu'aucun avenant ou autre document signé par les parties n'a prorogé ce délai qui est donc inférieur à 18 mois.

C'est également en vain que les vendeurs soulèvent l'absence de production par l'acquéreur du pouvoir de représentation du mandataire du vendeur initial, dans la mesure où le mandat n'a pas été contesté par le vendeur initial lors de la signature de la promesse et que l'un des héritiers du vendeur initial a rencontré le mandataire avant la signature de la promesse.

Cependant, la localisation du bien objet de la vente demeure quelque peu imprécise, et des contraintes administratives ont modifié de manière non négligeable le projet initial. Le bien promis à la vente est ainsi dépourvu de caractère suffisant déterminable, de sorte que l'accord sur la chose vendue n'apparaît pas parfait. En conséquence, l'acquéreur ne peut revendiquer l'exécution de l'engagement souscrit par le vendeur initial.