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Le 23 décembre 2013
Pour les constructions, aménagements et travaux achevés à compter du 1er oct. 2007, seul l’achèvement déclaré permet de déclencher le délai d’une année
Suivant l’art. R 600-3 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable, en vertu du point 3 de l’art. 26 du décret du 5 janv. 2007 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 déc. 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme, aux actions introduites à compter du 1er oct. 2007 : "Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement . / Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R. 462-1." ; et aux termes de l’art. R. 462-1 du même code, applicable, en vertu du dernier alinéa de l’art. 26 du même décret, dans sa rédaction issue du décret du 11 mai 2007 relatif à la restauration immobilière et portant diverses dispositions modifiant le code de l’urbanisme, aux constructions achevées à compter du 1er oct. 2007 : "La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l’architecte ou l’agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. / Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. Lorsque la commune est dotée des équipements répondant aux normes fixées par l’arrêté du ministre chargé de l’urbanisme prévu à l’article R. 423-49, la déclaration peut être adressée par courrier électronique dans les conditions définies par cet article. / (...)".
La déclaration attestant l’achèvement des travaux et la conformité de ces travaux (formulaire cerfa n° 13408*02) a pour effet, une année après son dépôt, de pallier la carence de la personne ayant mis en œuvre cette autorisation sans prendre soin d’être en mesure de prouver ledit affichage. Si l’autorisation n’est plus susceptible de recours, aucun juge judiciaire - pénal ou civil - ne peut venir ordonner la démolition de l’immeuble (même si le permis était illégal, sauf bien sûr s’il a été obtenu par fraude) en application de l’art. L. 480-13 du Code de l’urbanisme. Cependant, les tribunaux administratifs et cours administratives d’appel font une interprétation stricte de l’art. R. 600-3, en considérant que l’achèvement à prendre en compte est nécessairement un achèvement déclaré, c’est-à-dire, selon la date de l’achèvement, le dépôt d’une déclaration d’achèvement des travaux ou attestant l’achèvement et la conformité des travaux sur le fondement de l’art. R. 462-1 du Code de l’urbanisme.
Mais pour Conseil d’Etat, il faut distinguer entre deux situations :
- Pour les constructions achevées avant le 1er oct. 2007, l’achèvement - permettant de bénéficier de la purge automatique du recours pour excès de pouvoir de l’autorisation découlant de l’article R. 600-3 précité - peut se prouver par tous moyens (le Conseil d’État retient des factures de téléphone, d’eau et d’électricité ainsi qu’une une déclaration établie sur le fondement de l’art. 1406 du CGI sur taxe foncière.
- Pour les constructions, aménagements et travaux achevés à compter du 1er oct. 2007, seul l’achèvement déclaré permet de déclencher le délai d’une année, l’achèvement n’étant que présumé intervenu à la date de dépôt de la déclaration - le requérant pouvant démontrer par tous moyens un achèvement plus tardif.
Il convient en conséquence de s’assurer, en particulier lors de la vente du bien, pour les constructions et autres travaux achevés à partir du 1er oct. 2007, que le titulaire de l’autorisation a déposé une déclaration au titre de l’article R. 462-1 CU, et, à défaut, de l’inciter à y procéder tardivement, mais alors le délai d’un an ne courra qu’à compter de cette déclaration.
Suivant l’art. R 600-3 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable, en vertu du point 3 de l’art. 26 du décret du 5 janv. 2007 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 déc. 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme, aux actions introduites à compter du 1er oct. 2007 : "Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement . / Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R. 462-1." ; et aux termes de l’art. R. 462-1 du même code, applicable, en vertu du dernier alinéa de l’art. 26 du même décret, dans sa rédaction issue du décret du 11 mai 2007 relatif à la restauration immobilière et portant diverses dispositions modifiant le code de l’urbanisme, aux constructions achevées à compter du 1er oct. 2007 : "La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l’architecte ou l’agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. / Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. Lorsque la commune est dotée des équipements répondant aux normes fixées par l’arrêté du ministre chargé de l’urbanisme prévu à l’article R. 423-49, la déclaration peut être adressée par courrier électronique dans les conditions définies par cet article. / (...)".
La déclaration attestant l’achèvement des travaux et la conformité de ces travaux (formulaire cerfa n° 13408*02) a pour effet, une année après son dépôt, de pallier la carence de la personne ayant mis en œuvre cette autorisation sans prendre soin d’être en mesure de prouver ledit affichage. Si l’autorisation n’est plus susceptible de recours, aucun juge judiciaire - pénal ou civil - ne peut venir ordonner la démolition de l’immeuble (même si le permis était illégal, sauf bien sûr s’il a été obtenu par fraude) en application de l’art. L. 480-13 du Code de l’urbanisme. Cependant, les tribunaux administratifs et cours administratives d’appel font une interprétation stricte de l’art. R. 600-3, en considérant que l’achèvement à prendre en compte est nécessairement un achèvement déclaré, c’est-à-dire, selon la date de l’achèvement, le dépôt d’une déclaration d’achèvement des travaux ou attestant l’achèvement et la conformité des travaux sur le fondement de l’art. R. 462-1 du Code de l’urbanisme.
Mais pour Conseil d’Etat, il faut distinguer entre deux situations :
- Pour les constructions achevées avant le 1er oct. 2007, l’achèvement - permettant de bénéficier de la purge automatique du recours pour excès de pouvoir de l’autorisation découlant de l’article R. 600-3 précité - peut se prouver par tous moyens (le Conseil d’État retient des factures de téléphone, d’eau et d’électricité ainsi qu’une une déclaration établie sur le fondement de l’art. 1406 du CGI sur taxe foncière.
- Pour les constructions, aménagements et travaux achevés à compter du 1er oct. 2007, seul l’achèvement déclaré permet de déclencher le délai d’une année, l’achèvement n’étant que présumé intervenu à la date de dépôt de la déclaration - le requérant pouvant démontrer par tous moyens un achèvement plus tardif.
Il convient en conséquence de s’assurer, en particulier lors de la vente du bien, pour les constructions et autres travaux achevés à partir du 1er oct. 2007, que le titulaire de l’autorisation a déposé une déclaration au titre de l’article R. 462-1 CU, et, à défaut, de l’inciter à y procéder tardivement, mais alors le délai d’un an ne courra qu’à compter de cette déclaration.
Référence:
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- CE, Ctx, sous-sect. 6 et 1 réunies, 6 déc. 2013, req. n° 358.843, publié aux tables du rec. Lebon