Le dépôt de garantie non versé par l'acheteur entraîne la caducité du compromis

Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le compromis de vente conclu le 10 février 2017, prévoit que "L'acquéreur déposera à la suite des présentes par virement bancaire, et ce au plus tard 10 jours à compter de la signature des présentes par toutes les parties, à titre de dépôt de garantie, à un compte ouvert à son nom à la comptabilité de l'Etude de Me Benoît M. la somme de DIX MILLE EUROS (10 000 €).

A défaut de virement bancaire à ladite date, les présentes seront caduques si bon semble au vendeur, de plein droit et sans autre formalité."

Ce dépôt de garantie de 10.000 EUR constituait la première obligation contractuelle de M. EL B. en contrepartie de la promesse de vente.

M. EL B. ne conteste pas que ce dépôt de garantie n'a pas été versé, que ce soit par lui ou par la société KEY INVEST, dans le délai de 10 jours qui leur était imparti ni même au-delà de ce délai.

C'est à juste titre que le premier juge a considéré que la rédaction de cette clause est claire et ne prévoit aucune limite de temps ou formalité à la charge du vendeur pour s'en prévaloir, et qu'il en a déduit que la société LURI "si bon lui semblait" était en droit de faire état de la caducité du compromis découlant du défaut de versement par M.EL B. et/ou la société KEY INVEST du dépôt de garantie, jusqu'à la réitération de la vente, laquelle n'est jamais intervenue.

C'est également à juste titre et à bon droit, la renonciation ne se présumant pas, que le premier juge a considéré que le fait que la société LURI n'ait pas mis en demeure M. EL B. et/ou la société KEY INVEST de verser cette somme et qu'elle ait continué à négocier avec eux y compris après le rejet de leur projet par l'assemblée générale extraordinaire en date du 9 janvier 2018, ne saurait être considéré comme une renonciation à cette clause.

Aussi convient-il, sans avoir à entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties sur ce point et sans avoir à examiner leurs autres demandes relatives à la vente y compris la question de la recevabilité de la demande de résolution du contrat sur le fondement des articles 1224 à 1230 du code civil, de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. EL B. et la société KEY INVEST de l'intégralité de leurs demandes.