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Le 06 février 2008
Antérieurement à la loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises, les collectivités territoriales bénéficiaient d'un droit de préemption urbain qui leur permettait d'acquérir prioritairement des biens immobiliers, lors de leur vente. Etaient exclus de ce dispositif les biens et droits mobiliers tels qu'un fonds de commerce ou encore un bail commercial. La loi du 2 août de 2005, dans son article 58, a mis en uvre une nouvelle procédure de préemption au bénéfice des communes (art. L 214-1 et suivants du code de l'urbanisme), leur permettant de se substituer à l'acquéreur lors de la cession d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal ou encore d'un bail commercial. Il s'agissait de donner un nouveau pouvoir d'intervention aux communes afin qu'elles participent à la création et au maintien de la stabilité de petits commerces, notamment alimentaires. Alors que le ministère chargé du commerce attendait l'entrée en vigueur du décret pour appliquer la loi, une position confortée par un jugement du Tribunal administratif de Paris du 2 août 2007, le ministère chargé de l'urbanisme estimait quand à lui, que le dispositif légal était suffisamment précis pour être mis en uvre immédiatement. Dans ce contexte confus sur le calendrier d'application de la loi, la parution du décret devenait urgente. C'est ainsi que le 26 décembre 2007, les dispositions règlementaires de la loi ont été publiées avec le décret n°2007-1827 (JO du 28 décembre) et codifiées aux articles R. 214-1 à R. 214-16 du code de l'urbanisme. Afin d'exercer leur droit de préemption, la loi prévoit (article L214-1 du code de l'urbanisme) que le conseil municipal devra au préalable, par délibération motivée, définir un périmètre de sauvegarde de l'artisanat et du commerce de proximité au sein duquel, la faculté de préemption sur les fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux, pourra être exercée. Une difficulté se pose pour les périmètres de sauvegarde qui ont été défini antérieurement à la publication du décret. Il semble qu'il serait susceptible d'être remis en cause lors d'un recours pour défaut de respect de la procédure; en effet le décret du 26 décembre 2007 ne prévoit aucune procédure de validation des délibérations prises antérieurement au décret. Les praticiens conseillent donc aux communes de revoir leur ancienne délibération. Ce droit de préemption s'exerce donc sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et sur les baux commerciaux, cédés à titre onéreux. Chaque cédant se trouvant dans le périmètre ainsi défini devra déposer une déclaration de cession au maire de la commune avec la mention du prix et des conditions de la cession, sous peine de nullité de la vente. Dans un délai de deux mois, la commune pourra notifier au cédant sa décision d'acquérir aux prix et conditions fixées par la déclaration ou bien son offre dacquérir aux prix et conditions fixés par le juge de lexpropriation, saisie au préalable par la commune, ou encore, son refus de préempter. Le silence de la commune pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration. Dans le cas où la commune préempterait, celle-ci a l'obligation de rétrocéder le bien dans les douze mois suivant la réalisation de la préemption, selon les formalités du droit commun de la vente de fond de commerce (articles L141-1 et suivants du code de commerce). La rétrocession doit se faire au profit d'une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. En cas de vente d'un bail commercial, le bailleur devra donner son accord dans l'acte de rétrocession. Devra par ailleurs, être joint à l'acte de rétrocession, un cahier des charges que devra respecter le cessionnaire, sous peine de résiliation de la vente. Dans le mois suivant la signature de lacte, des mesures de publicité (article R 214-15), seront effectuées par le maire : affichage en mairie pendant quinze jours dun avis comportant la désignation sommaire du fonds ou du bail rétrocédé, le nom et la qualité du cessionnaire, les conditions financières de lopération. Dans le cas ou aucun repreneur n'aurait été trouvé ou que la rétrocession ne soit pas intervenue dans les délais, le décret prévoit un droit de priorité pour l'acquéreur évincé. Ce nouveau dispositif légal, si sa parution était attendue, pose néanmoins de nombreuses interrogations: qu'advient-il du fonds ou du bail entre la mise en uvre du droit de préemption et la rétrocession de l'acte? La loi institue t-elle un droit de commerce aux communes? Qu'en est-il en cas de perte de valeur du fonds? N'y a-t-il pas une atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie? Références: [Loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=PMEX0500079L] [Décret n°2007-1827 du 26 décembre 2007->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=DEVU0768059D] Jugement du Tribunal administratif de Paris du 2 août 2007 : Chambre 1 Section 7, n° de la décision : 0700962 Lucille Colomer