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Le 10 juillet 2013
Le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission
M. et Mme X propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y, ont notifié par lettre du 29 juill. 2004, envoyée par la société BR immo, un congé au 30 juin 2005 avec offre d'acquérir le logement à un prix incluant la commission d'agence; ils ont ensuite vendu l'appartement à Mme Z selon acte du 8 oct. 2004; les locataires, qui avaient accepté l'offre les 3 et 4 janv. 2005, ont assigné Mme Z, M. et Mme X et leur mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l'appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices ;
1/ Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée; le congé vaut offre de vente au profit du locataire.
Pour dire le prix pour lequel M. et Mme Y étaient substitués comme acquéreurs à Mme Z, l'arrêt du 13 sept. 2011 retient que la notification du 29 juill. 2004 contenait l'offre de vente pour un "prix commission d'agence compris", que la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée.
En statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, la cour d'appel a violé l'art. 15 II de la loi du 6 juill. 1989, ensemble l'art. 6 de la loi du 2 janv. 1970 dans sa rédaction applicable.
2/ Pour débouter M. et Mme Y, locataires évincés, de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre les bailleurs, l'acquéreur, l'agent immobilier et le notaire, l'arrêt du 7 févr. 2012 retient que s'il est incontestable que leur droit de préemption a été maltraité, c'est de toute évidence par le fait d'ignorance de l'agent immobilier d'abord et du notaire ensuite, qu'il n'est pas démontré qu'il y ait eu une quelconque volonté du propriétaire de faire échec à leur droit, que leur préjudice apparaît uniquement constitué par la nécessité d'introduire la présence action et les frais engendrés, en sorte que ce préjudice sera indemnisé par l'application de l'art. 700 du Code de procédure civile.
En statuant ainsi alors que la méconnaissance du droit de préemption du locataire est constitutive d'une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil.
M. et Mme X propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y, ont notifié par lettre du 29 juill. 2004, envoyée par la société BR immo, un congé au 30 juin 2005 avec offre d'acquérir le logement à un prix incluant la commission d'agence; ils ont ensuite vendu l'appartement à Mme Z selon acte du 8 oct. 2004; les locataires, qui avaient accepté l'offre les 3 et 4 janv. 2005, ont assigné Mme Z, M. et Mme X et leur mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l'appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices ;
1/ Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée; le congé vaut offre de vente au profit du locataire.
Pour dire le prix pour lequel M. et Mme Y étaient substitués comme acquéreurs à Mme Z, l'arrêt du 13 sept. 2011 retient que la notification du 29 juill. 2004 contenait l'offre de vente pour un "prix commission d'agence compris", que la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée.
En statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, la cour d'appel a violé l'art. 15 II de la loi du 6 juill. 1989, ensemble l'art. 6 de la loi du 2 janv. 1970 dans sa rédaction applicable.
2/ Pour débouter M. et Mme Y, locataires évincés, de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre les bailleurs, l'acquéreur, l'agent immobilier et le notaire, l'arrêt du 7 févr. 2012 retient que s'il est incontestable que leur droit de préemption a été maltraité, c'est de toute évidence par le fait d'ignorance de l'agent immobilier d'abord et du notaire ensuite, qu'il n'est pas démontré qu'il y ait eu une quelconque volonté du propriétaire de faire échec à leur droit, que leur préjudice apparaît uniquement constitué par la nécessité d'introduire la présence action et les frais engendrés, en sorte que ce préjudice sera indemnisé par l'application de l'art. 700 du Code de procédure civile.
En statuant ainsi alors que la méconnaissance du droit de préemption du locataire est constitutive d'une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil.
Référence:
Référence:
- Cass. Civ. 3e, 3 juill. 2013 (N° de pourvoi: 12-19.442), cassation partielle, sera publié