Le juge des référés n'a pas le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire (bail)

Par acte sous seing privé du 13 avril 2017, la SCI AB de C a consenti à M. et Mme D un bail d'habitation portant sur un appartement situé [...], moyennant un loyer mensuel de 560 euro, outre 40 euro de provision sur les charges.

Le bailleur a délivré, le 28 juillet 2015, un congé pour vendre aux locataires, que ceux-ci ont accepté par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le 23 septembre 2015.

Le bailleur a fait délivrer à M. et Mme D, le 15 octobre 2015, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d'avoir à payer la somme principale de 11273,41 euro.

Soutenant que les causes du commandement n'avaient pas été apurées dans le délai de deux mois, la SCI propriétaire a saisi le juge des référés du tribunal d'instance de Fréjus, le 27 janvier 2016 aux fins, essentiellement, de voir constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion des locataires et condamner ceux-ci à provision au titre d'un arriéré de loyer.

Par ordonnance du 4 novembre 2016, ce juge a dit l'action recevable, a dit n'y avoir lieu à référé et a condamné la société AB de C à verser aux locataires la somme de 650 euros sur le fondement de l'article 700 CPC et aux dépens.

Selon l'art. 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur peut donner congé pour vendre et que le locataire qui accepte l'offre en indiquant qu'il a l'intention de recourir à un prêt pour réaliser la vente dispose d'un délai de 4 mois à compter de l'envoi de son acceptation au bailleur pour réaliser la vente. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente mais si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Le juge des référés n'a pas le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion des locataires dès lors qu'il existe une contestation sérieuse.

En l'espèce, l'acceptation de l'offre de vente a été adressée par les locataires au bailleur, en indiquant qu'ils entendaient solliciter un prêt. Le contrat de bail a donc été prorogé. Il existe dès lors une contestation sérieuse sur la possibilité de faire produire effet à un commandement de payer visant la clause résolutoire. La demande d'expulsion des locataires n'étant formulée que par application de la clause résolutoire insérée au bail, elle doit être rejetée. 

Les locataires ne produisant aucun document de nature à justifier du paiements des loyers, le juge allouera une provision de 12 590 euro au bailleur. La demande de dommages et intérêts pour rupture abusive de l'offre de vente formulée par les locataires excède les pouvoirs du juge des référés qui ne peut allouer que des provisions sur le fondement de l'article 809 CPC.