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Le 18 novembre 2003
Dans l'affaire qui a été soumise à la Cour de cassation, une société civile immobilière (SCI) a loué son immeuble à une société commerciale. Le contrat de bail a été signé en 1999 et il a pour point de départ le 1er janvier 1999. Le locataire a toutefois été autorisé à occuper les lieux dès novembre 1998 pour faire des travaux. Au contrat de bail est annexé le rapport d'une association qui conclut à l'absence d'amiante dans l'immeuble. Mais, à l'occasion des travaux, la locataire trouve de l'amiante en plusieurs endroits. Elle fait procéder à l'élimination de l'amiante et ne commence son exploitation qu'en mars 1999. La preneuse engage alors une action contre la propriétaire aux fins d'obtenir le remboursement des frais de désamiantage, ainsi que des dommages-intérêts. L'action est déclarée fondée: La règlementation oblige les propriétaires à rechercher la présence d'amiante dans les immeubles professionnels ou commerciaux dont le permis de construire est d'avant 1980; le cas échéant, ils doivent désamianter de façon à permettre au locataire d'entrer dans des lieux en mesure de servir immédiatement. Le locataire, en l'espèce, aurait pu hésiter entre une demande de dommages-intérêts, outre le remboursement du coût des travaux, et celle de la résiliation du bail, mais il faut noter sur ce point qu'en général, la résiliation du bail n'est pas accordée au motif que le preneur n'est que momentanément empêché d'user des lieux et qu'il peut les occuper ou les réoccuper après les travaux de désamiantage. Pour éviter le contentieux et conformément aux articles R. 1334-14 et suivants du Code de la santé publique, il convient, avant toute signature, de présenter au rédacteur du bail le constat de l'expert sur la présence d'amiante, constat ayant moins de trois ans, et de demander au rédacteur une mise en forme de la clause résultant de la négociation entre propriétaire et futur locataire sur la prise en charge des travaux. Références: [- Code civil, article 1721->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&a... [- Code civil, article 1722->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&a... [Code de la santé publique, partie réglementaire->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CSANPUBR.rcv] - Cour de cassation, 3e chambre civ., 2 juillet 2003 (pourvoi n° 02-14642)