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Le 25 mars 2014
L'engagement écrit du preneur à libérer l'appartement deux ans avant la fin du bail en contrepartie de la dispense de loyers et charges pendant un an qui s'appliquait tant au bailleur qu'à tout propriétaire futur, ne peut être interprétée, quelles que fussent les connaissances juridiques du locataire, comme une renonciation à un droit de préemption qui n'était pas encore né
Par acte sous seing privé du 27 oct. 1997, la SCI Le Golf a donné à bail avec effet au 1er nov. 1999, à M. Jean-Philippe S, un appartement de 42,50 mètres carrés dépendant d'un immeuble sis [...]. Par lettre du 12 févr. 2009, M. S. a confirmé au bailleur les termes de leur accord, à savoir son engagement de libérer l'appartement le 31 déc. 2009 en contrepartie de la dispense de loyers et charges pour l'année 2009. Le 21 avr. 2009, M. Laurent B, notaire chargé de la vente du bien, a notifié à M. S. un congé avec effet au 31 déc. 2009 avec offre de vente au prix principal de 540.000 euro. Le 20 juin 2009, M. S. a manifesté son intention d'acquérir le bien. Le 21 sept. 2009, le notaire a reçu l'acte de vente du bien par la SCI Le Golf au profit de la société Representaciones Germaco AVV au prix de 540.000 euro. Le 19 oct. 2009, M. S a demandé au notaire de lui fixer une date de signature de l'acte d'acquisition. Le notaire lui ayant répondu le 28 oct. 2010 que la vente avait été régularisée dans la mesure où son droit de préemption n'avait pas été exercé, par acte du 12 févr. 2010, M. S. a assigné le vendeur, l'acquéreur et le notaire en annulation de la vente du 21 sept. 2009 et en constatation de la perfection de la vente à son profit.
Pour la cour d'appel :
- Le droit de préemption du locataire ne nait qu'après délivrance du congé pour vendre. L'engagement écrit du preneur à libérer l'appartement deux ans avant la fin du bail en contrepartie de la dispense de loyers et charges pendant un an qui s'appliquait tant au bailleur qu'à tout propriétaire futur, ne peut être interprétée, quelles que fussent les connaissances juridiques du locataire, comme une renonciation à un droit de préemption qui n'était pas encore né et ce d'autant que le preneur n'avait pas été informé du prix, élément essentiel de la vente.
- Un congé prématuré, dont les effets sont reportés, pour protéger le preneur, à la date à laquelle il aurait dû être donné, n'est pas nul ; le bailleur, qui a formulé dans l'acte une offre de vente, est tenu par celle-ci depuis la date de délivrance du congé jusqu'à l'expiration du préavis, le caractère prématuré du congé ayant pour effet d'allonger la durée de l'offre ; en conséquence, n'est ni nulle ni privée d'effet une acceptation faite dès la réception du congé pourvu qu'elle soit antérieure à l'expiration du préavis.
- Le locataire qui a accepté l'offre de vente avant l'expiration du préavis en indiquant son intention de recourir à un prêt pour le financement de l'acquisition bénéficie d'un délai de quatre mois pour réaliser la vente. Est nul la vente conclue au profit d'un tiers pendant la durée du délai de réalisation en fraude au droit de préemption du preneur.
Par acte sous seing privé du 27 oct. 1997, la SCI Le Golf a donné à bail avec effet au 1er nov. 1999, à M. Jean-Philippe S, un appartement de 42,50 mètres carrés dépendant d'un immeuble sis [...]. Par lettre du 12 févr. 2009, M. S. a confirmé au bailleur les termes de leur accord, à savoir son engagement de libérer l'appartement le 31 déc. 2009 en contrepartie de la dispense de loyers et charges pour l'année 2009. Le 21 avr. 2009, M. Laurent B, notaire chargé de la vente du bien, a notifié à M. S. un congé avec effet au 31 déc. 2009 avec offre de vente au prix principal de 540.000 euro. Le 20 juin 2009, M. S. a manifesté son intention d'acquérir le bien. Le 21 sept. 2009, le notaire a reçu l'acte de vente du bien par la SCI Le Golf au profit de la société Representaciones Germaco AVV au prix de 540.000 euro. Le 19 oct. 2009, M. S a demandé au notaire de lui fixer une date de signature de l'acte d'acquisition. Le notaire lui ayant répondu le 28 oct. 2010 que la vente avait été régularisée dans la mesure où son droit de préemption n'avait pas été exercé, par acte du 12 févr. 2010, M. S. a assigné le vendeur, l'acquéreur et le notaire en annulation de la vente du 21 sept. 2009 et en constatation de la perfection de la vente à son profit.
Pour la cour d'appel :
- Le droit de préemption du locataire ne nait qu'après délivrance du congé pour vendre. L'engagement écrit du preneur à libérer l'appartement deux ans avant la fin du bail en contrepartie de la dispense de loyers et charges pendant un an qui s'appliquait tant au bailleur qu'à tout propriétaire futur, ne peut être interprétée, quelles que fussent les connaissances juridiques du locataire, comme une renonciation à un droit de préemption qui n'était pas encore né et ce d'autant que le preneur n'avait pas été informé du prix, élément essentiel de la vente.
- Un congé prématuré, dont les effets sont reportés, pour protéger le preneur, à la date à laquelle il aurait dû être donné, n'est pas nul ; le bailleur, qui a formulé dans l'acte une offre de vente, est tenu par celle-ci depuis la date de délivrance du congé jusqu'à l'expiration du préavis, le caractère prématuré du congé ayant pour effet d'allonger la durée de l'offre ; en conséquence, n'est ni nulle ni privée d'effet une acceptation faite dès la réception du congé pourvu qu'elle soit antérieure à l'expiration du préavis.
- Le locataire qui a accepté l'offre de vente avant l'expiration du préavis en indiquant son intention de recourir à un prêt pour le financement de l'acquisition bénéficie d'un délai de quatre mois pour réaliser la vente. Est nul la vente conclue au profit d'un tiers pendant la durée du délai de réalisation en fraude au droit de préemption du preneur.
Référence:
Référence:
- Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Ch. 1, 20 févr. 2014, RG N° 12/15028