Le maintien d'une faible température dans le logement loué justifie de limiter la réduction du loyer

Par acte sous signature privée du 6 janvier 2008, les époux Mark et Ute T ont donné à bail à monsieur Joao Carlos et à madame Dominique S une maison à usage d'habitation sise [...], moyennant un loyer mensuel de 1 600 EUR.

Se plaignant de graves problèmes d'humidité, les locataires ont sollicité l'organisation d'une mesure d'expertise du juge des référés du tribunal d'instance d'Annemasse qui, par ordonnance du 31 août 2009, a ordonné l'expertise sollicitée et a autorisé les locataires à consigner les loyers sur le compte séquestre de la CARPA jusqu'au dépôt du rapport d'expertise.

Ils ont ensuite assigné les propriétaires bailleurs.

Le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, prévue par l'art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le rapport d'expertise judiciaire met en évidence une humidité excessive de la maison louée, avec apparition de moisissures dans l'ensemble des pièces. Les causes de cette humidité sont la très mauvaise isolation de la maison, l'insuffisance de la ventilation, la vétusté de la chaudière, causes imputables au bailleur. La part imputable aux locataires est le choix de maintenir une température intérieure à 18 degrés, cette température basse favorisant la condensation. Il convient par conséquent de réduire de 15 % le montant du loyer, qui passe de 1 600 EUR mensuels à 1 360 EUR mensuels.

L'art. R. 353-16 2° du Code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la date de conclusion du bail (janvier 2008), définit la surface utile d'un logement comme étant égale à sa surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement. Les bailleurs produisent un rapport d'évaluation réalisé par un office notarial le 14 mai 2007 faisant état d'une surface habitable de 90 mètres carré et d'une surface utile de 136 mètres carrés. Le contrat de bail mentionne une surface utile de 135 mètres carrés qui est donc conforme à la réalité. Il n'y a donc pas lieu à réduction du loyer de ce chef.