Le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent justifie le défaut de paiement du loyer

Le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent justifie le défaut de paiement du loyer par la locataire dès lors que la non-conformité ne permet pas d'user des locaux loués conformément à la destination du bail.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2013, Gilbert a donné à bail à Sophie une maison d'habitation sise à NEUVIC (19) moyennant un loyer de 320 euro hors charges.

Par acte d'huissier du 21 octobre 2014, le propriétaire a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire lui réclamant la somme de 4'480 euro au titre des loyers impayés.

Compte tenu de la gravité des non-conformités du logement loué (installation électrique très vétuste, installation de chauffage insuffisante, aération insuffisante dans la salle de bains, évacuation des eaux usées à ciel ouvert dans la cuisine, porte d'entrée et une fenêtre non étanches), l'obligation de paiement du loyer n'est pas causée et la locataire était bien fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution. En conséquence, il y a lieu de débouter le bailleur de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande en paiement.

La locataire doit être déboutée de sa demande d'indemnisation pour préjudice moral. En effet, elle n'établit pas la réalité de ce préjudice, puisqu'elle connaissait parfaitement l'état du logement pour l'avoir occupé avec l'ancien locataire. Lors du départ de ce dernier, c'est elle qui a demandé au bailleur la conclusion du bail, en précisant qu'elle se sentait bien dans la maison. Quant à l'impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination, elle est compensée par la disparition de l'obligation de payer le loyer.