Le montant du loyer du bail commercial renouvelé

Les parties ont chacune eu recours à leur expert, tous inscrits sur la liste des experts de la Cour d'appel de Caen. Les experts se sont opposés sur les modifications des facteurs locaux de commercialité, estimant en effet qu'aucune modification n'a eu lieu concernant les caractéristiques des lieux, la destination des lieux et les obligations des parties ;

Aux termes de l'article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Par ailleurs, il résulte de l'article L145-34 du code de commerce que : "A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieur à neuf ans, ne peut excèder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyes commerciaux (....)".

Le bail contient une clause prévoyant le plafonnement de la variation du loyer du bail renouvelé à la variation de l'indice trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE dans les conditions prévues par l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 dans sa rédaction issue de la loi du 5 janvier 1988.

Comme le souligne le premier juge, ce texte a été remplacé par l'article L154-34 précitée, dans sa rédaction issue de la loio n°2014-626 du 18 juin 2014, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, si bien que, sauf à ce que la preuve d'un changement notable des éléments de détermination de la valeur locative, la variation du loyer du bail renouvelé est plafonnée à la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) publiée à l'INSEE.