L’article L.145-34 du code de commerce est à combiner avec l’article L.112-1 du Code monétaire et financier, texte d’ordre public qui répute non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. L’article L.145-34 faisant ainsi application du texte du code monétaire et financier prévoit que le taux de variation du loyer si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du bail expiré.
Les parties s’accordent sur le fait que le montant du loyer plafonné du bailrenouvelé ne peut plus être calculé en fonction de l’indice du coût de la construction écarté par la loi Pinel du 18 juin 2014 au profit de l’indice des loyers commerciaux créé par la loi du 4 août 2008 ; elles s’opposent sur le trimestre de l’indice de base devant être appliqué.
En l’occurrence, le bail contient une clause d’indexation annuelle devant jouer à la date anniversaire du bail en fonction de l’indice du coût de la construction, l’indice de référence indiqué au bail étant celui du deuxième trimestre 2007 et l’indice de comparaison le dernier indice publié à la date de révision.
La société la Halle plaide pour le dernier indice publié à la date de renouvellement du bail, à savoir celui du premier trimestre 2017 publié le 21 juin 2017 (109,46) et prétend que cet indice doit être comparé à l’indice des loyers commerciaux publié 9 ans plus tôt, soit celui du 1er trimestre 2008 (100), tel qu’il a été reconstitué après sa création par la loi du 4 août 2008.
La SCI Opale demande pour sa part que l’indice des loyers commerciaux du 1ertrimestre 2017 soit comparé avec l’indice du deuxième trimestre 2007 qui est l’indice de base prévu par la clause d’indexation annuelle figurant au bail.
La clause d’indexation insérée au bail ne traite aucunement du calcul du montant du loyer plafonné mais constitue une clause d’échelle mobile au caractère automatique devant jouer annuellement à la date anniversaire du bail ; le calcul du montant du loyer plafonné et du loyer indexé obéissant à des règles différentes, le montant plafonné du loyer du bail renouvelé ne se confond pas avec le montant du loyer indexé annuellement par le jeu d’une clause d’échelle mobile ; il ne peut donc être déduit que l’indice de base figurant dans une telle clause doit être utilisé pour le calcul du montant du loyer plafonné.
De plus, le montant loyer du bail renouvelé calculé par le premier juge en fonction de l’indice du deuxième trimestre 2007, trimestre de base figurant à la clause d’échelle mobile et du dernier indice publié à la date du renouvellement opéré le 1er septembre 2017, soit l’indice du 2e trimestre 2017 aboutit à prendre en compte une période de variation de 10 ans qui est supérieure à celle du bailexpiré et contrevient en conséquence aux dispositions impératives de l’article L.112-1 du code monétaire et financier.
A la date du renouvellement, l’indice des loyers commerciaux en cours était celui du 1er trimestre 2017 (109,46) qui a été publié le 21 juin 2017; pour que coïncide la durée de variation de l’indice des loyers commerciaux à celle de neuf années du bail expiré, l’indice du 1er trimestre 2017 doit être comparé à l’indice du 1er trimestre 2008 paru le 13 novembre 2008 peu de temps après la création de cet indice et qui a été fixé à 100.
Le loyer initial tel que prévu au bail étant de 138. 984,32 €, le montant du loyerplafonné du bail renouvelé le 1er septembre 2017 tel qu’il résulte du jeu de l’indice des loyers commerciaux s’établit en conséquence à la somme de 152 .132,23 € (138 984,32 € x 109,46 (ILC 1er T 2017)/100 (ILC 1er T 2008).
- Cour d'appel d'Amiens, Chambre économique, 16 juillet 2020, RG n° 19/04902