Le notaire n'a pas à lever les conditions suspensives du compromis de vente

Le notaire n’a nullement manqué à son devoir de conseil dès lors que les parties ne pouvaient en aucun cas ignorer l’obligation d’obtention d’une autorisation de morcellement préalablement à la délivrance du permis de construire
Dans le cadre de l’aménagement de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) "La Porte de Beaune" à usage d’activités économiques, touristiques et hôtelières, la commune de Beaune a, le 28 nov. 2000, cédé à la SCI GL, promoteur immobilier, un terrain d’une superficie de 55.438 m2 pour un prix de 1.689.500,99 euro HT. Ce terrain bénéficiait de droits à construire fixés à 12.969 m2 de Surfaces Développées Hors Oeuvre Nette (SDHON).

La SCI GL a obtenu un permis de construire pour édifier des bâtiments sur une superficie totale nette de 10.029 m2, et a procédé à la cession des terrains correspondants.

Elle a ensuite trouvé deux acquéreurs intéressés par l’acquisition du reste du terrain, représentant une superficie de 21 616 m2 avec une autorisation de construire une superficie développée hors œuvre nette de 12 969 m2, en vue d’y réaliser un hôtel de 135 chambres sur quatre niveaux et un sous-sol, ainsi qu’un immeuble de bureaux.

Monsieur S, notaire de la SCI GL, a rédigé un compromis de vente portant sur un prix de 2.200.000 euro HT, que les parties ont signé respectivement le 27 juill. 2006 s’agissant des acquéreurs et le 12 août 2006 s’agissant du vendeur. Ce compromis était conclu sous les conditions suspensives de la délivrance d’un permis de construire, et de la commercialisation préalable du programme de construction. La réitération du compromis par acte authentique était stipulée au plus tard dans les quarante-cinq jours suivant l’expiration du délai de recours et de retrait à l’encontre du permis de construire sollicité par les acquéreurs. Par deux avenants successifs des 18 sept. 2006 et 29 oct. 2007, la date de réitération a été reportée, pour être fixée en dernier lieu au plus tard le 30 juin 2008.

Le 25 févr. 2008, la ville de Beaune a rejeté la demande de permis de construire au motif qu’elle n’avait pas été sollicitée pour autoriser le morcellement du terrain à bâtir, cette autorisation préalable étant indispensable au regard du cahier des charges de cession faisant partie intégrante des règles d’urbanisme en vigueur.

L’opération prévue n’a donc pas eu lieu.

Le vendeur reproche au notaire de n’avoir pas assuré la levée de l’une des conditions suspensives assortissant le compromis de vente. Or, le notaire a pleinement satisfait à ses obligations professionnelles dans la mesure où les conditions suspensives font partie intégrante de l’accord des parties qui doivent seules œuvrer à leur levée, le notaire ne pouvant en aucun cas s’immiscer dans l’exécution de la convention. En tout état de cause, le notaire n’était pas légalement tenu de procéder lui-même aux démarches nécessaires à l’obtention d’une autorisation de morcellement préalablement à la délivrance du permis de construire, qui impliquent la constitution et la transmission à l’autorité administrative d’un dossier technique échappant à sa compétence.

Le notaire n’a nullement manqué à son devoir de conseil dès lors que les parties ne pouvaient en aucun cas ignorer l’obligation d’obtention d’une autorisation de morcellement préalablement à la délivrance du permis de construire puisque, dans le compromis, il avait attiré leur attention sur ces formalités, le projet étant soumis aux conditions et servitudes résultant du plan d’aménagement de la ZAC et l’activité envisagée par l’acquéreur nécessitant l’accord préalable de la municipalité. En outre, il avait pris soin de reproduire, dans le corps même du compromis, le contenu intégral du cahier des charges de cessions de terrains applicable.

Au dossier, il n’existe aucun écrit confiant de manière expresse au notaire un mandat de solliciter une autorisation de morcellement dans le cadre de la vente envisagée, et pas davantage de commencement de preuve par écrit. Au demeurant, les ventes invoquées sont sans lien avec la vente litigieuse.

Le vendeur n’a pas perdu une chance de contracter, car le comportement de l’acquéreur trahit son intention de ne pas mener le projet à son terme. Expressément informé de la nécessité d’obtenir une autorisation de morcellement et d’agrément de l’activité envisagée, il n’a effectué aucune démarche de nature à faire débloquer la situation.