Le nouveau dispositif remplaçant celui de la loi Malraux

Le nouveau régime s’applique aux opérations de restauration complète d’un immeuble bâti, pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux est déposée à compter du 1er janvier 2009.
L’article 84 de la loi de finances pour 2009 citée en référence, inséré à l’article 199 tervicies du Code général des impôts (CGI), a pour effet d'établir un nouveau régime qio s’applique aux opérations de restauration complète d’un immeuble bâti, pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux est déposée à compter du 1er janvier 2009.

Jusqu’à présent, le dispositif de la loi Malraux permettait aux propriétaires engagés dans des opérations de restaurations immobilières, dès lors que leurs biens immobiliers étaient destinés à l’habitation et situés dans le périmètre d’un secteur sauvegardé ou d’une ZPPAU (zone de protection du patrimoine architectural et urbain) de déduire intégralement le coût des travaux de rénovation de leurs revenus fonciers et imputer, sans plafonnement, sur leurs revenus imposables, le déficit foncier qui en résultait. Pour être éligible au dispositif, le propriétaire devait s’engager à affecter l’immeuble restauré à l’habitation et le louer pour une durée de 6 ans.

Désormais, le dispositif Malraux devient un régime de réduction d’impôt sur le revenu accordé aux contribuables, titulaires de la pleine propriété de l’immeuble concerné par les opérations de restauration. Les dépenses susceptibles d’être prises en compte pour la réduction d’impôt ne peuvent être déduites des revenus fonciers. Le législateur fixe, en outre, un certain nombre de règles de nature à interdire le bénéfice cumulé de ce régime de réduction fiscale avec d’autres. Par ailleurs, la durée de la location obligatoire est portée de 6 à 9 ans. En revanche, l’avantage fiscal est étendu aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation, en particulier professionnel.

Ouvrent droit à la réduction d’impôts les dépenses exposées par le propriétaire dans le cadre d’une restauration complète, à compter de la délivrance du permis de construire et de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration de travaux. Les dépenses retenues sont, sauf exceptions, celles supportées par le propriétaire jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.

L'opération de restauration doit :

- être réalisée en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti,

- et avoir été déclarée d'utilité publique. Cette deuxième condition ne s'applique pas dans le cas où le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) est approuvé.

Les travaux doivent aboutir à une restauration complète d'un immeuble bâti. Par conséquent, sont exclus les travaux qui n'en permettent qu'une restauration partielle. En revanche, il n'est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l'immeuble, lorsque certaines d'entre elles ne nécessitent aucune intervention.

Par ailleurs, la loi supprime la condition relative à l'initiative de l'opération de restauration immobilière. Dans le cadre du régime de déduction « loi Malraux », l'opération de restauration immobilière doit être réalisée sur l'initiative du propriétaire de l'immeuble (ou des propriétaires groupés en association foncière urbaine) ou d'un organisme habilité (collectivités publiques : État, commune ou groupement de communes ; autres organismes, tels que les établissements publics d'aménagement, SEM, organismes d'HLM, associations sans but lucratif).

Ouvrent droit à réduction les charges énumérées aux a, a bis, b, b bis, c et e du 1° du I de l’article 31 du CGI, les frais d’adhésion à des AFU de restauration, les dépenses de travaux, y compris les travaux effectués dans des locaux d’habitation et ayant pour objet de transformer en logement tout ou partie de ces locaux, la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement de ces dépenses, ainsi que dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, le montant des dépenses correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat.

Les dépenses pouvant faire l’objet d’une réduction fiscale sont plafonnées 100.000 euros par an. Le taux de réduction est de 30% du montant des dépenses en ZPPAU et 40% en secteur sauvegardé. Un décret précisera les modalités d’application de ce dispositif.

{{Nouvelles conditions}}

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé. Les associés de la société s'engagent à conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location ;

Lorsque le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt, les dépenses correspondantes ne peuvent faire l'objet d'aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers. Les locaux concernés ne peuvent pas non plus bénéficier des dispositifs dits "Robien", "Borloo" ou la nouvelle réduction d’impôt. Par ailleurs, cette réduction d'impôt est inapplicable aux immeubles ou aux parts de SCI non soumises à l'IS possédés en démembrement de propriété, et est reprise si intervient une vente ou un démembrement, sauf si ces évènements résultent du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements de location et/ou de conservation des parts, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.